京都、大阪、奈良，还是东京

要点

• 2026 年公示地价里，东京 23 区住宅用地每平方米约 856,000 日元，大阪市约 301,000，京都市约 248,000，奈良则根本没有公布市域平均价。

• 那是把地上建筑当作不存在时的地价，每年公布一次，作为交易的指标，不是成交均价。

• 买房与持有的国税在四座城市完全一样，不同的是地方实务，尤其是住宿管制。

• 在东京，住宿管制没有市一级的口径，逐区不同，其中一个中心区把民泊限定在周末，全区适用。

• 大阪的特区民泊在 2026 年 5 月 29 日收下最后一批新申请；京都的季节限制是四地里最严的；奈良也有自己的一部条例，只是很少被提起。

• 诚实的选法不是排名。是把这个系列一路搭起来的那套清单，对着你的计划真正需要的那座城跑一遍。

买在哪座城，是我们被问得最多的问题，也是这个系列最后才回答的问题，因为它前面每一篇都是答案的原料。

一座城要多少钱，允许一栋建筑做什么，它的政治正在把那些规矩推向哪里，这三件事查得到。其余的是口味，而口味是你的。

官方那张价格地图说了什么

日本公布的价格地图里值得信的只有一张：每年的公示地价，以 1 月 1 日为时点、对全国数万处标准地块作出判定，三月公布。看任何数字之前，先看它的两条性质。它给的是把建筑当作不存在时的地价；它是交易的法定指标，不是成交价的平均。

在 2026 年这版地图上，东京 23 区的住宅用地平均每平方米约 856,000 日元，一年涨了 9.0%。23 个区已经连续第五年全部上涨。大阪市平均约 301,000，涨 6.5%。京都市平均约 248,000，涨 3.6%，其中中心五区接近 327,000，周边六区接近 195,000。奈良市则只公布变动率、不公布市域平均价：涨 1.3%。把它和奈良县全域的住宅用地放在一起看，后者已经连续第十八年下跌。市在涨，县在沉，这句话讲的是奈良的需求究竟落在哪里。

把它当坡度读，不当价目表读：东京住宅用地的公示地价约是京都的三倍半、大阪的近三倍。四地的趋势箭头都朝上，角度差得很远。

这张地图说不出的，是你那条街多少钱。那件事的工具，这个系列前面已经给过：记载评价额（课税用的房产评估价）的文件和区一级的房租统计，全都挂在地址上，不挂在城市上。

同样的税，不同的住宿政治

这个系列讲过的每一笔税，印花税、登记许可税（登録免許税）、不动产取得税、每年那两笔，跑的都是全国性法律，不在乎你选四座城里的哪一座。有两处地方差异值得点名：都市计划税有的市町村（日本的基层行政区）征、有的不征；东京各区享有一项东京都一级的减免，把小规模住宅用地的这笔税减半，逐年续订。

住宿才是这几座城真正分岔的地方，而且分岔是结构性的。

东京根本没有市一级的规矩。

每个区自己写，宽严跨度很大。一个中心区把备案民泊限定在周末，从周六正午到周一正午，全区适用。另一个区只在住居专用地域里禁止平日营业。东京的住宿计划是一个区级问题，隔一条街的两个地址可能活在两套规矩下。

大阪的特区民泊，是旅馆许可之外唯一没有天数上限的那条路，2026 年 5 月 29 日收下最后一批新申请。已认定的继续营业，普通的备案与旅馆许可两条路照旧开着，而许可那一侧的规则本身正在修订。京都从来没有特区民泊，立场是四地里最严的：住居专用地域里那个约六十天的冬季窗口，可行性那篇讲过，另有经营者自住的例外。市里已经排定八月下旬的会议，讨论进一步收紧；本文发稿时会议尚未召开，也没有任何新规定生效。奈良市也有自己的条例，只是少有人提：住居地域与历史风土地区的季节限制，以及学校周边的全年平日限制。它的豁免开得很宽：经营者自住的，或者就在附近管理的，大多不在限制之内。

以上这些，碰不到只想买来自住、出租或做月租的买家。它们决定的是住宿计划的命运；这也是这个系列里变得最快的一部分法律，所以下面那份清单指向条例，不指向这一段。

把口味剥掉之后，坡度买到的是什么

剥掉口味，每座城的位置是一种结构，不是一句判词。

东京是四地里最深的市场：最高的公示地价、逐区不同的规矩，以及与之相称的入场门槛。大阪的公示地价约是东京的三分之一，住宿存量里留着特区时代的痕迹，许可制度正在修订。京都是这个系列写町家那几篇的落点：四地里最紧的住宿规矩，公示地价不到东京的三分之一。奈良是四地里的异数：市在涨而县在跌，有自己的町家街道，价格地图上没有市域平均价，住宿条例比京都温和。

moogo 总部在京都，买卖业务覆盖全日本，四座城都在内。目前在售的，都列在 moogo 的在售房源。

结构做不到的，是替你给这几座城排名，因为排名随计划翻转。买来自住的房子，上面每一段住宿条文都用不上。一个住宿计划，让它们全部变成决定性的。而先租那篇里的月租做法，可以用各住一季的代价，把其中两座城先试一遍。

没有水晶球的选法

这个系列推荐的方法，就是它已经教过的那套，按城逐一跑。

拉出那个具体地址的用途地域，因为使用权是按地域给的，不是按市町村给的。要来课税明细书，因为定你账单的是评价额，不是公示地价。计划里但凡带住宿这一项，就去读当地市町村的条例，东京要读到区，而且要读当月的版本。再把政治算进去：四地之中，京都的住宿规矩争议最活跃，这一点不利于住宿的确定性，对一栋自住的房子则什么都不说明。

然后让计划挑城市，让街道挑房子。这个系列的清单不在乎自己跑在哪座城，这正是当初把它们建起来的意义。

常见问题

哪座城最值得投？ 这个系列不给城市排名，而且公示地价是指标不是预测。查得到的是结构：价格坡度、管制的形态以及它们移动的方向，上面每一项都带着出处和日期。

四地的购买成本有差别吗？ 国税完全一样。都市计划税四座城都征，但它们周边并非每个市町村都征，东京各区依据东京都逐年续订的一项措施，把小规模住宅用地的这笔税减半。成本那篇里的算术原样通用。

大阪的住宿是不是结束了？ 没有。特区那条路在 2026 年 5 月 29 日收下最后一批新申请。已认定的继续营业，普通的备案与旅馆许可两条路仍然开着，许可规则正在修订。结束的是那条唯一在旅馆许可之外没有天数上限的路。

奈良为什么这么少人提？ 奈良县长期下跌，盖住了奈良市自己的上涨，而且没有市域平均价可以拿来做标题。变动率讲得出那个平均值讲不出的故事。

京都以外 moogo 能帮吗？ 买卖可以，覆盖全日本，从京都出发。短租、月租与运营留在京都，住宿另加奈良；运营这半边，这个系列一直与买卖那半边分开讲。

四座城，一套方法：地价看坡度，文件看地址，条例看计划。把它对准你的生活或你的计划真正指向的那座城跑一遍，这个问题就会用你自己的口径给出答案，而不是用一份排名的口径。要和我们一起跑，告诉 moogo 你在权衡什么。

本文按 2026 年 8 月 25 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。