在日本买房，房价之外还要付多少

要点

• 房价之外的成本大约占成交价的 6%，每一项你都能在出价之前算出来。

• 印花税在签约当天付，登记许可税和司法书士报酬在交割当天付；中介报酬什么时候付，由你的合同定。

• 不动产取得税是几个月之后寄到的一张纸，那时候钱通常已经花完了。

• 登记许可税和不动产取得税的课税标准是固定资产税评价额，不是你的成交价。

• 下面引用的减税措施多数在 2027 年 3 月 31 日到期，之后要重新核。

• 让这些估算变成真实数字的只有一份文件，固定资产税评价证明书，你出价之前就能要到。

挂牌页上只有一个数字。真正离开你账户的是五六笔，摊在大约六个月里。

这些都不是意外，每一笔都能在你出价之前算清楚。真正让人措手不及的是它们到来的顺序，以及其中最大的两项税根本不按成交价计算。下面所有数字都跑在同一个例子上，一套 3,000 万日元的二手一户建（独栋住宅），日本任何地方，买家是住在海外的个人，买下之后不自住。换一种买家答案会变，文中会说明。

签约当天

印花税（印紙税）是贴在合同上的实物印花，金额按合同金额分档。1,000 万日元以上到 5,000 万日元的合同，在减税措施下是 10,000 日元，这项措施到 2027 年 3 月 31 日为止。同一档的法定税额是 20,000 日元，所以这笔减免是真的，也是有期限的。

这里有两处会让人多花钱。印花税按合同正本的份数征收，你和卖方各留一份签字正本，这笔交易就要贴两次。纯电子合同一分钱都不用贴，因为印紙税法征税的对象是「文书」，电子记录不属于文书。这是法律结构上的空档而不是优惠，所以它没有期限，而事后再把签好字的纸质件交出去，那张纸又变回课税文书。

中介报酬（仲介手数料）有法定上限，而且是分段累加的，前 200 万日元的部分 5.5%，200 万到 400 万的部分 4.4%，超过 400 万的部分 3.3%，三段都是含税的数字。你这套 3,000 万日元的房子算下来，单侧上限是 1,056,000 日元。

这是上限，不是固定费率。

800 万日元以下的房子，算法反过来。2024 年 7 月 1 日起，成交价在这条线以下的房子，单侧上限可以到 33 万日元，比分段算出来的还高，一套 500 万日元的房子分段算是 231,000 日元而实际上限是 330,000 日元。中介必须在签委托合同之前书面说明并取得你的同意，事后补说不算数。

交割当天

登记许可税（登録免許税）按转移产权征收，土地和建筑分开算。土地因买卖而转移的，到 2029 年 3 月 31 日为止按 1.5%，法定税率是 2.0%，而这项减免不看自住也不看面积。法人拿得到，投资者拿得到，你打算出租的房子也拿得到。

建筑那一半是另一回事。法定税率是 2.0%，0.3% 的住宅税率只给自己要住进去的个人。条件还不止这一条：房屋 50 平方米以上；取得原因是买卖或拍卖，赠与和继承不算；购入后一年之内完成登记；二手房还要求 1982 年 1 月 1 日之后建成，或者拿得出符合现行抗震标准的证明。在这之上，申请书还要附市区町村长发的住宅用房屋证明书。少了那张纸就按法定税率交，而且登记之后再补，减免拿不回来。

我们这个例子里土地是 180,000 日元、建筑是 120,000 日元，合计 300,000 日元；同一栋房子如果买家满足住宅税率的全部条件，建筑那一笔就是 18,000 而不是 120,000，差出十万日元。

司法书士负责办登记，报酬由各事务所自定，因为这一项没有法定标准。日本司法书士会联合会 2024 年的调查里，普通的所有权转移登记全国平均约 57,000 日元（含税），所以一份干净的案件你预期落在 50,000 到 80,000 日元之间是合理的。那份调查的设例是一笔土地加一栋建筑、评价额合计 1,000 万日元。这笔报酬既不随你的成交价放大，也不随评价额放大，评价额翻倍不等于报酬翻倍。

火灾保险要先付，通常一次付五年，这也是目前多数保险公司能写的最长期间。日元金额的平均值没有公开统计，所以想知道数字只能去要报价。这栋房子若不自住而是做持牌住宿，通常按营业用建筑物投保，继续挂着住宅险有可能因为没有如实告知用途而拿不到理赔。签约之前把用途告诉保险公司。当年度的固定资产税由你和卖方按交割日分摊结算。这是合同惯例不是法律。起算日在关东多用 1 月 1 日、关西多用 4 月 1 日，但并没有统一的行规，真正说了算的是合同条款。

几个月后寄来的那张单

不动产取得税是都道府县的税，登记办完之后几个月，账单从邮局寄到。三到四个月常见。一年也有可能。交割当天没有人向你要这笔钱，几个月之后你已经把预算花完了，这正是它最伤你的地方。

土地和住宅建筑到 2027 年 3 月 31 日为止按 3% 征收，法定税率是 4%。土地这一侧不问用途，所以这个例子里没人住的地也是 3%。按住宅用地评价的土地在同一期限内课税标准还要减半。这两项都是有期限的措施，不是这个税种的固定特征。

我们这个例子里，土地评价额 1,200 万减半成 600 万，按 3% 是 180,000 日元，建筑评价额 600 万按 3% 又是 180,000 日元。合计 360,000 日元，在钥匙早就交接完之后从你的邮箱里出现。

用途一变，数字就变。

不是住宅的建筑按 4% 征收，而税法的实施细则把别墅排除在「住宅」的定义之外。这里说的别墅指纯粹用于休养的房子，跟你一年住上几个月的第二住所不是一回事。纯做休养用途买下来，同一栋房子的建筑那一笔是 240,000 而不是 180,000，做持牌住宿也可能落进同一档。

决定其中两项税的那个数字

登记许可税和不动产取得税，课税标准都是固定资产税台账上登记的价格。不是挂牌价，不是你付的钱，也不是银行给的估值。上面所有数字都建立在土地 1,200 万、建筑 600 万这个假设上，而这个假设是我设的，为的是让算式能跑起来。

你的真实数字已经存在了。

它写在市区町村的固定资产税评价证明书上，也写在现业主每年收到的课税明细书上。拿到其中任何一份，这篇文章里的每一个估算都会变成真实数字，而这两份文件在你出价之前都能要到。早点要，因为同样是 3,000 万日元，税单可以差出很多。土地那一侧享受两重优惠，1.5% 的税率加上减半的取得税课税标准，而买来不住人的建筑，两项住宅优惠一项都拿不到。

把这个例子加起来：印花税 10,000，中介报酬 1,056,000，登记许可税 300,000，司法书士 50,000 到 80,000，不动产取得税 360,000。合计 1,776,000 到 1,806,000 日元，占成交价的 5.9% 到 6.0%，还没算保险和固定资产税的分摊。

目前在售的房源列在 moogo 的在售房源。

常见问题

6% 这个数字可靠吗？ 不带贷款的二手交易可以拿它做预算。带贷款要加银行手续费、担保费、借款合同的印花税，以及抵押权设定登记的登记许可税，税率是借款金额的 0.4%。上面那项印花税减免管不到借款合同，所以 3,000 万日元的借款合同贴的是 20,000 而不是 10,000。从开发商手里买新房，建筑部分还要加消费税。

为什么这个例子的房价里不含消费税？ 土地是非课税的，建筑只有在卖方以事业的形式出售时才产生消费税，个人卖掉自己住过的房子不属于这种情形。但消费税并没有从这篇文章里消失，上面的中介报酬上限和司法书士报酬都已经是含税的数字。

公寓和一户建的费用一样吗？ 结构一样，细节不一样。住宅税率那条 50 平方米的线用的是登记簿上按墙体内侧量出的面积，比售楼书上写的面积小。从开发商手里买的新公寓，建筑部分含消费税，管理费和维修基金（修繕積立金）从交割日起按月发生。

这些钱分别在什么时候要准备好？ 签约时是印花税，中介报酬通常付一半，但这一条由合同定。其余在交割当天，除了不动产取得税，那笔钱留在你账上等账单来。

等我真的买的时候这些税率还在吗？ 有几项不在了。印花税减免、住宅登记税率、3% 的取得税率、住宅用地的课税标准减半，全部在 2027 年 3 月 31 日到期。土地 1.5% 的登记税率到 2029 年 3 月 31 日。

上面每一个数字都来自公开的税率表，和一份你有权看到的文件。按顺序做准备，签约，交割，然后是几个月之后、在你已经不再想着这件事的时候寄到你手上的那张税单。

要针对某个具体地址把这些数字算出来，入口在 moogo 的找房登记。

本文按 2026 年 8 月 22 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。