便宜房源没写出来的那部分

要点

• 日本约有九百万户空房，但刨掉挂牌待租待售的和仍在使用的第二住宅，报道所指的那个池子不到四百万。

• 空房银行是市町村的挂牌板，由两家民营门户在全国层面汇总，只挂不做交易，背后有没有持牌中介因市町村而异。

• 一栋不符合今天法规的房子并不因此违法，当年合法建成的属于既存不适格，这个区别决定你能拿它做什么。

• 1999 年以前完工的房子，多数没有拿到完工检查合格证，这首先是文件问题，其次才是建筑问题。

• 日本卖房不强制做任何检查，法律强制的只是中介的文书，写清楚会不会代为安排调查、有没有近期调查及其概要、双方确认了什么。

• 便宜房子的折扣很少是赠礼，它是关于这栋房子的信息，在你到场之前就已经计入价格。

「空房」这个词走过一段奇怪的旅程，从住房政策的头疼事变成了一个购物类目。

房子是真的，其中有些值得买。挂牌页没写出来的，是那部分不用日元标价的成本，这篇文章讲的是在你付钱之前怎么把它读出来。

池子比标题小

九百万那个数字背后的全国住房调查也给了拆分，而拆分才是有用的部分。把已经挂上租赁和买卖市场的、以及刻意留着的第二住宅去掉，剩下约三百八十五万户，占住房总量不到 6%。「空房」这个词唤起的正是这个更小的池子。京都市与全国的方向相反，空房比五年前还少了些。

这些房子从哪里冒出来，和有多少一样要紧。空房银行是挂牌板，登什么由市町村认可，两家民营门户只把这些挂牌汇总成全国窗口。汇总之外的事，国土交通省自己的问答写得明白，这两家不介入交易。挂牌背后有没有持牌中介，因市町村而异。有的町要求先签中介委托合同，房子才能登上去；有的直接把业主联系方式挂出来，并写明本町不参与谈判、签约和纠纷。

第二种，值得慢读一遍。

没有中介，意味着没有法定的说明文书，也没有一个专业人士为「没说的部分」兜底。价格由两个外行谈出来，而其中一方与这栋房子的毛病共处多年。它仍然可能是一笔好买卖。它只是一笔护栏被拆掉的买卖，而拆没拆，挂牌页上不写。

给折扣定价的三个词

便宜房源说一种紧凑的方言，其中三个词做了大部分定价工作。

第一个这个系列已经讲过，「再建筑不可」，不能重建的宅地，见町家那篇。第二个是「既存不适格」，被延续下来的建筑：按当年的规矩合法建成，如今不再符合现行规定，而且明确不因此违法，因为建筑基准法把规定变更时已经存在的建筑排除在外。真正要分清的是它和确实违法的建筑之间的界线，后者建的时候就破了规矩。照片上两者一模一样，法律上是两个宇宙。这份延续有它的边界：实质性的增建或重建会让现行法规重新适用，个别法定的放宽情形除外，所以「它今天立在那里」永远证明不了「它还能再立起来」。

第三个词是一样缺席的东西。「检查济证」是建筑通过完工检查时发的凭证，而 1999 年以前完工的房子，按国土交通省自己的说法，超过半数从未拿到过。缺它不让房子变成违法，也不能补发；填这个空缺的是市町村的建筑记录证明，写明当年批的是什么，必要时再加一次专业调查，看实际建成的是什么。至于贷款，银行怎么读这个空缺，各家有各家的读法。

还有一个日期把这套方言补全。日本的抗震规范以建筑确认（动工前的行政审批）取得日为界，1981 年 6 月 1 日起适用新标准。看的是确认日不是完工日，所以一栋 1982 年完工的房子仍可能是旧标准。挂牌页只写完工年份时，这个问题就悬着，而答案在同一批市町村记录里。

谁也没义务做的那次检查

一个流传很广的说法是，日本从 2018 年起强制做房屋检查。没有这回事，真实的规定比这个传说有用得多。

法律实际做的是给持牌中介加了三项义务。在中介委托合同里，写明会不会代为安排一次建筑状况调查。在签约前的重要事项说明书里，报告有没有近期的调查、有的话结果概要是什么。在合同文书里，记下双方就建筑状况确认了哪些事项。调查本身是自愿的，由持有国家指定资格的建筑师实施，没有人非做不可。

把这三项义务对着这篇文章里的房子读一遍，设计意图就显出来了。它们存在，正是为了让买旧房的人有一个正式的时刻可以要求调查，有一个正式的位置必须报告结果，有一份正式的记录写明确认了什么、没确认什么。对一栋没有检查济证、法规状态不明的便宜房子来说，这套机制是能买到的最便宜的专业关注，而它只在交易里真有中介时才启动，这就绕回上面空房银行那一节了。

这套机制该用就用，它就是为这种买卖造的。

日常那笔账，老实说

拿着一栋便宜的空房，日常确实便宜：全国空房业主调查里，约一半人一年花不到五万日元，税已经算在内。咬人的不是日常这一笔。

咬人的是一次性的出口：一栋没有检查济证、法规状态不明的建筑，翻修的第一步是花钱先弄清楚里面到底是什么。让税单保持小额的那项土地折扣，能扛住荒废，但扛不过市町村正式劝告的那一刻，机制在持有成本那篇里。而在入口那一侧，中介费的上限规则有一处拐弯，适用于 800 万日元以下的房子。中介费每一方可以到 33 万日元，比常规算式在更低价位上算出来的要多。规则承认，便宜的房子，成交起来并不便宜。

上面这些都不是在说别买，其中一些房子，町家在内，回报的恰恰是把它们记录清楚的那类买家。要说的是，折扣是一笔递延的信息：便宜房子的成交价是成本里已知的那部分，而这篇文章里的那些文件，是让其余部分在钱动之前变成已知的办法。

moogo 挂出来卖的房子，不论价位，都附着这些文件，全部列在 moogo 的在售房源。

常见问题

空房是不是白送或者近乎白送？ 有些市町村以象征性价格推房子，通常带条件，居住或翻修都可能是条件之一。无论哪种，成交价都是这份文件夹里最小的那个数，调查、手续和工程才是大的。

既存不适格的房子能放心买吗？ 买它、持有它都合法。问题在于你打算做什么：实质性工程或重建会让现行法规重新登场，而旧标准的结构无论如何值得做一次抗震判断。法律身份和物理状况是两个文件夹。

挂牌页写着没有检查济证，是不是该走？ 不必然，1999 年以前完工的房子里，没有这张证的本来就是多数。要来建筑记录证明，把专业调查算进预算，早点问贷款银行怎么读这个空缺。该走开的是解释不清这个空缺的卖方，不是空缺本身。

人在海外能通过空房银行买吗？ 门户对谁都开放检索，人在哪里都能查。实际的问题是交易里有没有中介，因为这个系列讲过的说明与文件全都经由中介发生。市町村只登业主联系方式、又声明自己不参与，那层保护就得你自己搭。

这么便宜的房子，中介费怎么反而高？ 因为中介费上限规则改成允许了：800 万日元以下的房子，每一方最高 33 万日元，理由是调查和记录一栋便宜的旧房子，花的功夫不比贵的少。这笔费用需要你事先同意，而它买的正是这篇文章说这类房子需要的那些工作。

一栋便宜的房子，是一叠没有答案的问题，上面盖着屋顶。在购买之前把它们答完，其中一些是日本最划算的买卖；跳过去，那个折扣就从来不是折扣。要把某一处具体房源读透，告诉 moogo 你看上了什么。

本文按 2026 年 8 月 25 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。