签约当天会发生什么

要点

• 合同签订之前，中介必须让一位宅地建物取引士（持国家资格的不动产交易专业人士）向你这个买方说明一份法定的重要事项说明书，说明开始时出示取引士证。

• 这项说明自 2021 年 3 月起可以在线进行，这是一件事；文书自 2022 年 5 月起可以电子交付，前提是你的同意留有记录，这是另一件事。

• 签完之后，中介还欠你第二份文书，记载这笔交易的条款，须不迟延交付。

• 大家隐约记得的那两项保护，两成定金上限与冷静期，在个人把房子卖给你时完全不适用。

• 交割当天的编排来自你的合同和围绕它的安排，不来自任何法条。登记识别信息在登记完成之后送达，不在那个房间里。

• 这篇文章讲的大部分是别人依法欠你的义务，也正因如此，知道哪些不是才要紧。

在日本，签约当天大半是在读东西。读的是日文，文书由法律规定，而法律对谁必须向你说明、什么时候说明，规定得很具体。这份具体对你有利。它也有边界，而买家吃亏，多半吃在边界上，不在中间。

签字之前的那场说明

日本管中介的宅建业法不让合同排在前面。合同成立之前，中介必须让一位宅地建物取引士向你说明一份法定的重要事项说明书，以书面形式，当面或在线。内容覆盖这处不动产与这笔交易：土地与建筑上已登记的权利、法令上的限制、饮用水电气燃气的供给状况、价款之外每一笔往来的钱、解除合同的条款、违约金的约定，还有更长的一份法定清单。说明开始时，取引士向你出示取引士证。若存在近期的建筑状况调查，其结果概要也是说明的一部分。

两个日期让它现代化，但没有改变实质。2021 年 3 月起，买卖的这项说明本身可以通过视频进行。2022 年 5 月起，文书可以电子交付而非纸质，前提是你的同意留有记录，且交付的文件是你能保存并打印出来的形式。这是两项各自独立的许可，各有各的起算时点，二手转述里常被揉成一件事。

这份说明是做给你的，做给买家的。法律没有为卖方安排一场同等的程序，这告诉你这一小时保护的是谁。这一小时要认真坐完。这是法律唯一写好脚本的时刻，所有已知且重要的事必须摆到你面前。在 moogo 的交易里，它会连同日文文书一起用你的语言向你说明。

签完之后的那张纸，和两项基本不适用的保护

合同一旦成立，第二份法定文书须不迟延地跟上。必须记载的是当事人、标的物、价款与支付方式、交付时间，以及移转登记的申请时间。另有一批事项，有约定才写进去，没有约定就不写：定金及其目的、解除合同的条件、违约金、贷款不成时的处理、不可抗力造成的损害由谁承担、标的物不符合合同时的责任，以及各项税费由谁承担。它是这笔交易的骨架，形状由法律定好，取引士的名字也签在上面。

现在说那两处边界。

大家常引的定金上限（合同上写作「手付金」），不超过价款的两成，只约束一种情形：持牌业者自己就是卖方。卖方是个人，通过中介把町家卖给你，这条上限就不适用，管事的是民法，而民法不设上限，合同还可以改写默认规则。

默认规则本身值得知道：定金通常让你放弃它即可脱身，让卖方加倍返还即可脱身，两者都只到对方开始履行为止。

冷静期更窄。它只存在于一种组合：持牌业者卖的是自己名下的房子，而你提出购买意向的地点又在其营业场所之外。个人之间从不适用。对这个系列描述的那种典型二手买卖来说，冷静期不存在；谁的计划里悄悄算上了冷静期，那份计划就是漏的。

交割当天，老实说

这个系列一直严守法律与实务之间的那条线，而交割当天是这条线离钱最近的地方。

法律定死的是一个框架。在双方互负债务的合同里，民法允许任一方在对方提出履行之前拒绝自己的履行。把你的尾款与卖方的交付读成这一对，是通行的学理解释，不是法条自己的措辞。卖方欠你的不只是钥匙，还有完整的权利，也就是让你的所有权可以对抗第三人的那次登记。而移转登记申请的时间，法律规定的是合同必须写明它，不是由法律替你定下来。

法律没有定死的，是当天的编排。谁坐在哪里，转账、确认与交付的先后，发生在银行网点还是司法书士的桌前，这些都是逐案安排。我们没有找到任何官方文本规定这些，所以这篇文章不编一份出来。司法书士是你这一侧通常会委托、专门办理登记的专业人士，实务上正是他在资金移动之前核对身份与文件。委托司法书士是一种选择，不是法定要件。这也是几乎所有人都会做的选择，理由充分。

有一件事最好提前想明白：登记识别信息，也就是取代旧时纸质权利证的那份文件，要等登记完成之后才签发，之后才到你手上，不在交割现场当场交给你。

没有人拿着新的权利凭证走出那个房间，承诺相反情形的卖方，描述的是一份还不存在的文件。

最后落进你文件夹的东西

到最后，会有三份带着你名字的法定文书。合同前说明过的重要事项说明书，合同后交付的条款文书，以及登记完成后那份代替旧权利证的登记识别信息通知。把这三份和这个系列一路收集的调查与税务文件放在一起。你在买入时攒起来的这个文件夹，就是你日后卖出时回答所有问题的那个文件夹。

对人在海外的买家来说，这一天与从海外买那篇讲的一切相连：住址证明的链条、纳税管理人的指定、各项申报的时钟，全都以这里定下的日期为起点。合同定日期，那篇讲的是日期启动了什么。

常见问题

重要事项说明书有英文版吗？ 法律规定的是这份文书，不是它的语言，实务上是日文。翻译与用你的语言说明，是中介去安排的服务，在 moogo 这属于交易本身，不是额外项。

这一切能不飞过来完成吗？ 买卖的说明可以在线进行，文书经你同意可以电子交付，委托代理签署也是成熟的做法，在从海外买那篇里讲过。没有解决的那一块仍是交割本身，它逐案安排。

万一卖方说不卖就不卖了呢？ 按通常的定金规则，在你尚未开始履行之前脱身的卖方，须加倍返还定金，而你的合同可以约定更严或不同的条款。管着你这笔交易的是哪一套规则，写在那份条款文书里，所以它是拿来读的，不是拿来归档的。

交易进行中我的定金安全吗？ 持牌业者卖自有房产时，定金超过一定门槛，业者必须依法为这笔钱提供担保，这项担保的概要属于重要事项说明的内容。个人之间没有对应的制度，定金是否安全，取决于合同以及钱由谁保管，这一点要在付钱之前谈定。

谁来核实卖方真的拥有这栋房子？ 已登记的权利是重要事项说明的第一项。实务上，你委托的司法书士会在交割前再次核验身份与权利文件。这个答案分两层，也是司法书士那笔费用值得付的理由。

签约当天，真正受益的是这样一种买家：分得清哪些承诺出自法律，哪些出自合同。法律那部分是固定的，在日本任何地方都一样；合同那部分是你的，在签字之前读完它。要把一笔具体的交易用你的语言走完这一串，告诉 moogo 你在找什么。

本文按 2026 年 8 月 25 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。