免费估价
房子在日本，买家在全球。
房子只用日文挂出去，看得到的多半是日本国内的买家。我们是京都本地的持牌不动产公司（宅地建物取引業者），同时替业主运营短租房。挂牌资料、物件说明和买家问答，日文、中文、英文三份同时出，海外买家不必另找人翻译，拿到就能读。
估价（日文叫査定）不收费，看完之后委托哪一家，仍由您定。
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第一种是住在日本的业主。您可能已经把房子交给附近的中介，挂了几个月，来看的清一色是本地买家，价格始终谈不上去。京都的这类房子，我们实际接到过海外买家的询问。有人想买一栋町家自己住，有人想直接接手一栋在营的民宿。这批买家，只靠日文的房产门户接触不到。我们把您的房子整理成三语资料，让他们也读得懂。
第二种是房子在京都、人在海外的业主。房子或许是十几年前买下的，或许是继承来的，也可能当民宿运营了些年头，不愿再操心。难办的是过程：登记簿、测量图、税费分摊，直到最后的交款过户（決済），一路全是日文，每一步都要有人在日本到场。我们的事务所就在京都，这些事由我们替您跑。
第三种是持牌照、房子仍在营业的业主。这一类物件，我们与一般中介的差别最明显。带旅館業許可或民泊届出的房子，建筑只占买家出价的一部分；余下的部分，买的是那张牌照，是这几年攒下的运营记录，也是接手之后还能不能继续挣到钱。
一般的中介接下这种物件，常会请您先停业，把房子腾空好带看。运营记录从停业那天起断档。等到成交那一步，买家看到的是一份中间缺了一段的流水，自然要压价。
我们不必停。房子本来就在我们手上运营，带看排进空档，营业照常，评价继续累积。成交当天能原样交接的是运营这一块：房子交给买家自己管，或者由我们继续替新业主打理。至于旅館業許可和民泊届出本身，不会随房子的买卖自动落到买家名下。旅館業許可要按事业转让（事業譲渡）办地位承继，也就是随业务整体转让，并在转让生效前取得主管部门的批准，否则由买家重新申请；住宅宿泊事業的届出原则上没有承继一说，须由买家以自己的名义重新提交。能否承继、要花多久，以主管保健所与行政書士的确认为准。运营与中介这两件事要放在同一家公司名下，需要同时持有宅地建物取引業免許和住宅宿泊管理業登録，而且这栋房子确实由这家公司在运营。
估价是人做的，不是模型算的
宅地建物取引士（宅建士）本人到现场估价。屋里走一遍，看接道（临路）条件，查用途地域（相当于用地分区），核对房屋登记与实际状态是否一致。在营的民宿多一道工序，收益结构一项一项拆开来看。报告会写明这个数字从何而来，参照了哪些成交案例，作了哪些修正，为什么这一栋高于或低于那一栋。
这不是我们额外的好意。宅地建物取引業法第 34 条之 2 第 2 款写明，中介对物件价额提出意见时，必须出示依据。行业里另有一种常见操作：为了拿下媒介契約先报一个漂亮的高价，挂足三个月卖不动，再回头劝您降价。法律既然要求给依据，我们就把依据给足。报告交到您手上，您尽可以拿着它去问第二家。
有一句要说在前面。估价是我们对市场的判断，不等于最后的成交价。最终落在哪个数字，取决于买家是谁，取决于什么时候卖，也取决于您愿不愿意等。谁一开口就向您承诺一个数字，您不妨追问一句，这个数字凭什么。
签约之前，先把费用和义务摆到桌面上
下面这些数字，多数业主签完约才第一次听说。
中介费，另有一条只适用于低价物件的规则
法定上限有一道速算式：成交价超过 400 万日元的，上限等于成交价全额的 3% 加 6 万日元，再加消费税。一套 3,000 万日元的房子，上限即 96 万日元加消费税，含税 105.6 万日元。法律只管到这条线为止，实际收多少由合同约定。我们按这条上限收取，这也是京都同业普遍的做法。若适用下文低价物件的特例，我们会说明并取得您的同意，且都在签订媒介契約之前完成。
2024 年 7 月起新添一条，注意到的人不多。成交价 800 万日元以下的物件，只要在签媒介契約之前说明并取得您的同意，报酬上限可提到 30 万日元加消费税，含税 33 万日元。这里的 800 万日元按不含消费税的价格计算。京都低价位的町家，常常正好落在这个区间。
方向要看清楚：这一条抬高的是上限。按旧公式，一套 500 万日元的房子中介最多收 21 万日元加税，跑一趟现场调查尚且不够本，这类房子过去少有人愿意接。如今有人接了，代价是您付的可能比旧公式多。规则名称里带「空家」二字，判定却看价格，屋里有没有人住不影响适用。用不用这一条、收多少，必须在签媒介契約之前说明并取得您的同意，事后补不上。
非居住者卖房，买方先扣走 10.21%
人在海外的业主，多半是到了決済当天才第一次听说这一条。若您在税法上属于非居住者，买方支付房款时有义务扣下 10.21% 的所得税（源泉徴収），直接缴给税务署。決済那天到您手上的钱，比合同金额少一成出头。
这笔钱并非没了，属于预缴，之后通过年度报税（確定申告）清算，多退少补。但现金流实实在在少了一块，若正赶上要在过户时还清剩余房贷或者兑换外汇，感受尤其明显。例外只有一种：买方是个人，买来自己或亲属居住，且成交价在 1 亿日元以下，这种情形不必代扣。您具体落在哪一边，以税理士确认为准，需要时由我们替您对接。
印花税、抵押注销、测量、转让所得税
印花税（印紙税）贴在买卖合同上，按合同金额分档，目前有减免措施，从几千日元到几万日元不等，具体以最新税额表为准。房子上还有抵押权没注销的，要办注销登记（抵当権抹消），登记许可税（登録免許税）按每件不动产 1,000 日元计，土地与建筑算两件，合计 2,000 日元，另付司法書士报酬。边界不清，或者买方要求，就要做测量。京都的老房子常碰上这一笔，土地形状不规整的町家尤其容易遇到。
最后是转让所得税（譲渡所得税）。持有超过 5 年按 20.315%，5 年以内按 39.63%。这两个税率是所得税、复兴特别所得税与住民税三项相加的合计，其中住民税那一部分在转让的次年课税。持有期间从转让当年的 1 月 1 日往回计算，不按实际满月数算，差几天掉一档的事真会发生。自住房有特别扣除（特別控除）；投资物件与民宿能否适用，要看具体情形，仍以税理士确认为准。
三种媒介契約，法定的义务不一样重
卖房签的第一份文件是媒介契約。选哪一种，既关系到您能不能同时委托别家，也决定了法律压在我们身上的义务有多重。
一般媒介契約可以同时委托多家公司，您自己找到买家也能直接成交。代价是法律并未强制中介把物件登记到指定流通機構 REINS（レインズ，全国同业共享的房源数据库），也没有规定报告频率。同一栋房子几家一起挂着，谁也不确定最后成交能不能算在自己头上，肯投入的力气自然有限。
専任媒介契約只能委托我们一家，您自己找到的买家仍可直接交易。法律要求有效期最长 3 个月，合同成立后 7 日以内（不计公司休息日）必须把物件登记到 REINS，并且每 2 周至少向您报告一次。
専属専任媒介契約再进一步，连您自己找到的买家也要经我们成交。相应的义务也更重：有效期同样最长 3 个月，登记 REINS 的期限缩到 5 日以内（不计公司休息日），报告频率提到每周至少一次。
这些期限与频率写在宅地建物取引業法里，是法定义务，因此也是您手里的一把尺。签了専任媒介却拿不到 REINS 的登记证明（登録済証明書），或者两周等不来一次报告，就不只是服务态度的问题，而是对方没有履行法定义务。
我们的短板，先说在前面
我们是小团队。宅地建物取引業免許 2026 年 4 月才拿到，京都府知事（1）第15131号，括号里那个「1」表示第一个免許周期，同行一眼看得出来。所以这句话由我们自己先说：中介成交实绩为零。这页上您找不到「已售出 N 件」，因为一件也没有。
运营那一边，资历不一样。2019 年起在京都运营短租房，现在手上 16 套，其中 12 套持旅館業簡易宿所許可，4 套走民泊新法；前后管过 20 多套，客人留下 850 多条评价，平均 4.97 分。开业至今，还没有一位业主转投别家代管公司。
买这类房子的人关心什么，我们清楚，因为这些正是我们作为运营方每天要判断的事。这条巷子车进不进得来，这个用途地域能不能拿到牌照，清扫与布草一个月实际花多少，旺季和淡季差几倍。答案不写在资料里，在运营过的人手上。
中介这一边我们是新手，这一点自己清楚，所以在别处补上：资料出三语，挂牌期间房子不停业，买家问到运营上的事，我们答得上来。
免费估价
下面几项请您填写，我们看过之后与您联系。估价不收费，也不要求您之后必须委托我们。
物件所在地（写到区与町名即可，门牌号之后再说）
房型与大致面积（几室、建物面积、土地面积，知道多少写多少）
目前状态（自住 / 出租中 / 民宿在营 / 空置）
牌照情况（旅館業許可 / 民泊届出 / 没有 / 不清楚）
打算何时出售（已决定卖 / 半年内 / 一年内 / 先看看数字）
联系方式（姓名、邮箱或电话）
平时用哪一种联络（WhatsApp / LINE / 微信 / 邮件）
最后一项不是随口问的。WhatsApp 和 LINE 我们接进了同一个收件箱，您选哪个，回信就从哪个来，不必为了跟我们说话另装一个 app。
您填写的姓名、联系方式与物件信息，只用于估价、媒介业务、物件介绍和回复咨询这几项用途。细则写在隐私政策（/privacy）里，请先阅读；提交即表示您同意按此处理。
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公司
081株式会社（品牌 moogo） 法人番号 1130001062133 代表取締役 Icy
宅地建物取引業免許
京都府知事（1）第15131号 有效期 2026-04-24 至 2031-04-23 从业人员 2 名 / 专任宅建士 1 名
保证协会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
住宅宿泊管理業者
国土交通大臣（01）第F03122号 有效期 2024-01-19 至 2029-01-18
事务所
〒616-0027 京都市西京区嵐山内田町43-3-1F 电话 075-600-0776
本页提到的税费、报酬上限与合同义务，依据截至 2026 年 8 月的公开法令。具体到个案，以税理士、司法書士、行政書士的判断为准。估价是意见，不构成成交保证。