人在海外，怎么把日本的房子卖掉

要点

• 非居住者卖房，买方要先从房款里扣下 10.21% 交给税务署，你拿到的是剩下的部分。

• 这笔预扣（日文写作「源泉徴収」）按全额房款算，不按你的利润算，所以亏本卖也照扣。

• 真正该交的税，之后由日本的申报来结算，经你的纳税管理人办理，扣掉的钱常常能退回一部分。

• 你要不要另交住民税，挂在一个日期上：卖出次年的 1 月 1 日你住在哪里。

• 拿不出当年的购房文件，法律只让你按卖价的 5% 计成本，本来不大的增值会被算成一大笔。

• 迁去海外却没改登记住址的业主，现在背着一项带罚则的变更义务，所以文件功课在挂牌之前就开始了。

海外卖家最先遇到的数字不是税率，是结算单上的那个缺口。

弄明白缺口为什么在那里、之后又怎么补上，海外卖房就从一场惊吓变成一串日程。

先走的那 10.21%

日本对非居住者卖家在源头收税。从你手里买房并付款的人，必须扣下房款的 10.21%，所得税加复兴附加税（震灾复兴用的那笔附加税），替你交给税务署；这份义务落在买方头上，公司和个人都一样。例外只有一个，而且三个条件要同时成立：买方是个人、买来自己或亲属居住、总价 1 亿日元以下。买方是公司，或是投资用途，或总价更高，预扣照样发生。

基数是房款，不是利润。

卖 3,000 万日元，交割时先走 3,063,000 日元，不管你当年花多少钱买的；亏本卖一样扣。这笔钱不是最终的税，是一笔押给税务署的预付款，把它算清的机制在下面讲的申报里。你母国和日本的税收协定关不掉这一层。

期限归买方管：在日本境内付款的，交割次月 10 日之前交给税务署；买方在日本留有住所、居所或办事处而在境外付款的，次月月末。归你管的是在定价之前就知道，房款的一成会晚一步到你手里。

真正该交的税

真正的税落在增值上，日本按日历给它定档。持有超过五年，算到你卖出那年的 1 月 1 日，增值按 15% 加复兴附加税；五年以内按 30% 加附加税，差不多翻倍。算到 1 月 1 日而不是购房周年日，正是持有成本那篇提过的那个日历上的机关，成交日期常常因此往后挪。

住在日本的卖家还要另付 5% 或 9% 的住民税。你要不要付，看一个日期：住民税挂在次年 1 月 1 日在日本有住址的人身上。那天你还在海外，这一层就不存在；那天之前搬回来，就存在。一个搬家日期，隔着增值的五到九个点。

增值本身是卖价减成本减卖出费用，而成本那一侧才是卖家真正丢钱的地方。你的成本包括当年的房款、购房的税费和改良工程，建筑部分按折旧扣。但一样都拿不出凭证的话，法律的兜底只允许按卖价的 5% 计成本，剩下 95% 几乎全按增值课税。当年那个文件夹，在这一刻值真金白银；如果你是看着这个系列买的房，把所有东西都留好。

卖自住房有一项著名的 3,000 万日元特别扣除。它的成文条件包括真的在里面住过、搬走后第三年年末之前卖出，条文里没有对卖家设居住者身份的条件。但日本国税厅没有发布过确认非居住者适用的页面，所以把你的资格当成交给申报专业人士的问题，不要当成默认。一栋你从没住过、拿来出租或接客的房子，无论如何都在它之外。

把钱拿回来

结算走日本的申报季，卖出次年的 2 月 16 日到 3 月 15 日，非居住者经事先指定的纳税管理人申报，机制和买入那篇讲的是同一套。管理人申报，增值的实际税额算出来，已经躺在税务署的那 10.21% 抵进去。

增值不大，退税就大；增值大，再补一笔。

两件实际的事随之而来。不申报的卖家，等于把多扣的部分白送，亏本卖时白送的是整笔 10.21%。而管理人必须在申报之前就位，所以这一步属于卖房的开头，跟找中介同一批，不属于收尾。

隔着距离跑的这一单

你和中介签的委托销售合同有三种法定形态，人在远处时差别更要紧。只有独家委托的那两种（日文「専任媒介」和「専属専任媒介」，同一时期只能交给一家中介），中介才有义务在数日内（按营业日算）把你的房子登进全国流通系统，并按固定节奏向你报告，两周一次或一周一次。可以同时委托多家的一般媒介，两样义务都没有，这是一条值得先知道的法律事实，等你奇怪邮箱里为什么迟迟没有动静，答案往往就在合同形态上。独家委托合同上限三个月，续期要你亲口点头。

登记簿得先认得你，才让你卖。迁去海外却没改地址的，登记簿和你手上的文件对不上，这是驳回过户的正式事由。补救的办法是住址变更登记，走在过户前面，实务上两件一并提交。这件事已经不是可选项：2026 年 4 月起，业主须在住址变更后两年内登记，怠于登记的，可处五万日元以下的行政罚款，此前的旧变更另有 2028 年的底线。十年没想过登记簿的海外卖家，往往在最糟的时点撞上这条规矩，这是把文件功课放在挂牌之前的又一个理由。

人在海外，开不出日本本地卖家那份印鉴证明，替代文件是有的，具体是哪几份要看你的国籍和居住国。所以在任何东西签字之前，让中介和司法书士（办不动产登记的日本法律专业人士）把清单点清楚。

价格、时机和你那个市场的行情，这篇文章不回答。它能说定的是不变的部分：预扣、两道 1 月 1 日的检验和登记簿的要求，对每一位海外卖家都一样，也都是越早动手越省事。

常见问题

我和买方商量好跳过预扣行不行？ 不行。义务是法律加在买方头上的，你们之间怎么约定都去不掉。任何像样的买方团队都会不问你的意见直接扣。

我亏本卖，总不至于还扣吧？ 照扣。预扣跑在房款上，不在增值上，亏损改变不了交割那天的事。亏损改变的是之后的申报，税额算出来是零，扣走的整笔申请退回。

打算回日本，什么时候回合适？ 在乎住民税的话，等卖出次年的 1 月 1 日过去再回。那天在日本有住址，增值多背 5% 或 9%；在海外，就没有这一层。

二十年前的购房合同丢了。 认真找，因为差别不小：有凭证的成本能扣，建筑部分先减折旧；一样都拿不出，兜底只有卖价的 5%。当年经手的中介、办登记的司法书士和你的贷款银行都可能有留档。

买方是外国人有影响吗？ 预扣看的是你的身份，不是买方的。例外看的是买方那一侧：个人、买来住、1 亿日元以下。住在日本的外国人买你的房子自住，和任何人一样可以落进例外。

从海外卖房是三本并行的日历：买方的预扣期限、你的申报季、还有两个 1 月 1 日的检验。没有一本能商量，但三本在第一天就全摆在明面上。要把这串日程对到你手里那套具体的房子上，告诉 moogo 你持有什么。

本文按 2026 年 8 月 25 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。