房子拿在手里，每年花多少

要点

• 每年两笔税一起来：固定资产税标准税率 1.4%，都市计划税上限 0.3%，都按政府评定的评价额算，不按你付的价。

• 1 月 1 日登记在册的业主付全年的税，账单通常分四期。

• 多数住宅脚下的土地按评价额的六分之一课税，这个折扣系于房子实质作为住宅在用。

• 公寓比一户建多两笔每月都在走的钱，最新官方调查的平均值是管理费约 11,500 日元、修缮积立金（为将来大修按月预存）约 13,000 日元，不含停车相关。

• 火灾保险现在最长一次写五年，所以保费问题每十年会回来找你两次。

• 驱动这一切的评价额就印在每年的课税明细书上，现业主手里已经有了。

上一篇讲的购买成本付一次就完。这里讲的每年都来，房子住着、租着、空着，它们照来。

单看哪一笔都不大。

它们值得在买之前读，不是买之后，因为其中两笔的大小，取决于你拿这栋楼做什么。

登记簿上的两笔税

固定资产税是市町村税，向 1 月 1 日登记在册的业主征收，标准税率是评价额的 1.4%。标准的意思就是标准，法律允许市町村自定税率，有的收得更高。都市计划税搭在同一张账单上，它的 0.3% 是法定上限而不是固定值，而且征不征由地方自己定，截至 2025 年 4 月，全日本 1,719 个市町村里只有 639 个在征。

京都市按 1.4% 和 0.3% 征，缴款期在 4 月、7 月、12 月和次年 2 月。东京 23 区由都而不是市町村课税，缴款期是另一套日历，还有一项每年续订、只在 23 区适用的减免，把小规模住宅用地的都市计划税减半。同一栋房子，换个城市就是另一张账单。

因为付全年税的是 1 月 1 日那天的业主，你和卖方在交割时的分摊是私下结算，税务窗口不管这件事。账单背后的评价额每三年重评一轮，买入那年的数字不会一直陪着你。

该要的文件是现业主的课税明细书。评价额、两笔税、还有下面那个土地折扣现在长什么样，那一张纸都会告诉你。

多数住宅脚下的折扣，以及怎么失去它

每户 200 平方米以内的住宅用地，按评价额的六分之一课税，超出部分按三分之一，但只算到建筑面积的十倍为止。都市计划税有自己的一套减免，分数和这两个不一样。这两个分数是恒久的法律而不是会到期的减免，也是普通住宅的土地税单看起来远小于地价的原因。

它们全系在一个词上，住宅。

给税务窗口的国家指引写明，判断标准是有没有人在那里持续地实际居住，而不是有没有做过民泊备案。备案本身不摘掉折扣。整栋拿去做住宿、没有任何人实际居住的房子，外观再像住宅也可能过不了这个判断。京都市自己的页面写得直白，把住宅用作住宿设施，土地的固定资产税和都市计划税有可能上调。纯粹用来休养的别墅，从一开始就在折扣之外。

失去它不等于税单翻六倍，另有一道税负调整机制限制每年能课到的比例。但同一块地在两任业主手里出两张不同的税单，这仍是最大的一条成因。

失去它还有一种方式：什么都不做。

荒废的空房被市町村正式劝告，土地上的住宅折扣就没了，建议和指导阶段不触发，劝告触发。2023 年空家法修改后，触发线又往前挪了一层，管理不善的房子也进了劝告的射程，不只是彻底荒废的那种。反过来，新建住宅头几年享受建筑部分固定资产税减半，这项措施最新一轮税制修订延长到了 2031 年 3 月 31 日。

公寓每月多出来的两笔

一户建有税和维护。公寓有税、维护，外加两笔永远不停的钱。

国土交通省的公寓综合调查是这个领域唯一的官方统计，每户每月管理费平均约 11,500 日元，修缮积立金平均约 13,000 日元，两个数都不含从停车场收费划过来的那部分钱。同一份调查里含停车钱的口径要高一截，约 17,100 和 13,400。把两种口径混着引用，是这个领域大多数错数字的出生地。

修缮积立金值得多看一眼。国交省自己那份指引算出来的合理水准，按每平方米每月折算，高于许多楼实际在收的数，而且近半数楼走先低后高的阶梯式方案。今天便宜的积立金，可能是明天的一次性摊派。答案在那栋楼的长期修缮计划里，不在这篇文章里。

这一切对一户建都不存在。

有一部法律让各户业主分摊共用部分的费用，它管的是切成单元的楼，而一栋町家没有共用部分要供。维护全是你自己的，但节奏也由你自己定。

保险、出租，和空着的年头

火灾保险现在一次最多写五年，持有就意味着每十年要重新询两次价，而制定参考纯率的行业机构近几轮都在上调。参考纯率不是保费，你的续保报价由保险公司定，但一路上调的正是参考纯率本身。

如果把房子租出去，管理也有价。国交省去年底发布的租赁管理调查里，最常见的费率档是月租金的 3% 到 5%，其次是 5% 到 10%。这些是调查的分布档，不是行价表，具体哪家公司对哪栋房子收多少，是合同条款。

空着的房子照样花钱。全国空家所有者调查里，约一半人报的年维持费在 5 万日元以下，最常见的单一档在 10 万到 20 万之间，而且这份调查的费用口径把上面那些税、保持接通的水电和你回来看房的路费都算在内。京都的夏天湿气重，町家空着对建筑本身也不是中性的事。房子要么用起来，要么痛快处置，留一抽屉钥匙不算第三条路。

持有的最远一头是卖出。收益的税率取决于持有年数，短期税率接近长期的两倍，而界线按你卖出那年的 1 月 1 日判定，不按买入的周年。实务上，业主们干脆等这条线，等到买入后大约第六个 1 月 1 日过去才卖。

常见问题

具体到某栋房子，两笔税是多少？ 现业主的课税明细书能精确回答，你出价之前就能要到。拿挂牌价算出来的任何数字都错在根上，税跑在评价额上，而评价额通常远低于挂牌价。

租出去会影响土地折扣吗？ 按普通住宅租出去，房子里有人住，判断标准看的正是这个。短租才是问题变实的地方，指引盯着持续居住，京都市也提示住宿用途可能推高土地税。做住宿的打算，要在买之前把这个问题算进价里。

公寓的管理费能谈吗？ 不能。它由业主大会按楼的规约来定，改也是靠决议改，不靠你的合同。你能做的是买之前读修缮计划和积立金余额，那里的缺口是一张写着你名字的未来账单。

都市计划税哪里都有吗？ 没有。它是只有约三分之一的市町村在征的税，征不征由地方自己定，集中在规划上要优先建成市区的市街化区域。京都市征，很多乡下的町不征。房源在哪，决定你拿到哪张账单。

房子空着，税会变吗？ 一开始什么都不变。风险在于荒废到招来市町村的正式劝告，那一刻土地失去住宅折扣。维护得当的空房招不来这道劝告，只有平常那些账单。

这里的每个数字，要么是恒久的法律，要么是注明年份的官方调查，要么就印在卖方手里那份文件上。要来课税明细书，有修缮计划就读修缮计划，持有这一侧就不再是估算。目前在售的房源列在 moogo 的在售房源。

本文按 2026 年 8 月 24 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。