人在海外，怎么在日本完成一次购房

要点

• 这篇里没有一项申报是由国籍触发的，它们看的都是你在日本有没有住址。

• 整套文件的核心是一份：用来代替住民票的住所证明。住民票是日本居民的住址登记，你没有。

• 生成它有三条路径，走哪一条取决于你的国籍国或居住国实际出不出这份文书，不由你选。

• 有两个钟走得很快，外汇法报告自取得日起 20 天，而纳税管理人在我们查过的三个地方政府都是 10 天。

• 每份文件要办多久，没人能提前知道。我们查过，没有一个机关公布过数字。

登记要你证明的，和日本买家要证明的是同一件事。

不同的是，谁有资格把那份证明做出来。

下面每一步，对京都的町家和札幌的公寓完全一样，因为这里讲的规矩全部来自全国性法令、法务省的一份通知和外汇法。会变的是各项地方税表格递到哪些窗口，以及你有几天时间。另有少数指定区域带一项签约之前而不是之后的申报，早点问你的中介，这个地址在不在里面。

代替住民票的那份文件

日本的登记法要求买家提供由公务员制作的住所证明。不动产登记令写的是市町村长、登记官或其他公务员职务上制作的信息，然后加了对你最要紧的那半句。没有公务员制作的信息时，用可以替代它的信息。

这半句不是外国人条款，是没有住民票的人的条款。办了海外迁出的日本人同样没有住民票，他们用日本大使馆或领事馆发的在留证明来证明住址。

三条路径，而且不是你想走哪条就走哪条。第一条是你的国籍国或居住国政府出具的住所证明，只要那个政府出得了这样一份文书。该国的领事算，州和省这类地方政府也算，所以美国、加拿大、澳大利亚的州级文件在条文的口径之内。日本的大使馆不在其中，它不给非日本国籍的人发这份文件。第二条是那些国家的公证人制作的住所证明，走这条要附上你的护照复印件。第三条只在前两条因不得已的事由走不通时才开放。那份通知把所在国的法制原因排在第一位，法务省的指引又补了别的例子，所以这个事由清单不是封死的。它经由日本的公证人，同样要护照复印件，还要一份书面陈述（上申書），说明前两条为什么走不通。人正好在日本，本身不算不得已的事由。

普通法系国家的买家往往在这里耗掉时间。

美国、英国、澳大利亚的公证人通常只做签名认证，不出具证明你住在哪里的文书，所以如果本国制作不出这样一份东西，第二条路就不开，你要走的是第三条。这件事要最先定下来，因为第三条路必须有护照、没有替代方案，而且判断错了整条链要从头再来。

海牙认证在这里用不上，因为法务省那份通知没有要求住所证明附海牙认证，而且方向本来就是反的。海牙认证是把日本的公文书拿到外国去用的，跟你需要的正好相反。外文文件确实要附日文译文，不过法务省的指引允许只译关键栏目，条件是在译文里写明哪些部分省略了。

有一处容易漏掉的宽松，这份住所证明没有法定有效期，大家常说的三个月挂在别的附件上，比如卖方的印鉴证明。真正有时限的是你的护照，它必须在住所证明的制作日或者申请受理日当天有效。

那几个钟，从哪天起算

自取得之日起 20 天之内，非居住者要经日本银行向财务大臣提交取得报告。取得日是哪一天，财务省自己的指引说法律没有定义，并列出合同日、产权移转日，继承的话是遗产分割确定之日，作为可以合理填写的日期。2026 年 4 月 1 日起，这条不问目的，买来自己住和买来出租一样要报。没有金额下限，便宜的房子和贵的房子一样报，而且邮寄的报告要在 20 天内送达，不是寄出就算。

有两处容易栽。还留着的豁免只覆盖不动产上的权利，比如租赁权、借地权这一类，所有权不在其中，所以买下一套房子，无论买来做什么都要报。你算不算非居住者，由外汇法自己的判定标准决定，看的是你的住址或居所在哪里，而不是你持什么护照，也跟你可能已经知道的所得税判定不是一回事。国籍只在答案不清、指引退回推定条款时才进来。另外，别墅在这条里也不算居住，同样在申报之列。

然后是纳税管理人，而且不是一张表，是三张。

税法要求在日本没有住所的业主指定一个人，在这边替自己收税务文书。国税有国税的申报，期限是你指定纳税管理人之时；如果你本人要出境，则是你出境的当日。都道府县税和市町村税各要一份，期限不在法律里而在条例里，我们查过的京都市、京都府和福冈市都定的是自需要之日起 10 天，别的地方政府要按所在地确认。东京 23 区是个值得知道的例外，那里的固定资产税是都税，表递到都税事务所而不是区政府（区役所）。

能指定谁也是地方问题，而且比通常说法要宽。京都市接受任何在市内有住所的人；京都府看的是有管辖权的府税事务所辖区，如果由个人担任，另加一条，他须能独立维持生计。但两边都没有把辖区外的人拒之门外：地方税法在同一句话里并行两条轨，辖区内的人递申报，辖区外而适于办理此事的人递申请，经课税机关批准。10 天、辖区和表格都由地方条例决定，先按房子所在的地方政府查实，再答应由谁来担任。

没有人能提前告诉你的部分

每份文件要办多久，是每个买家最先问的，而没有一个机关公布过答案。大使馆没公布在留证明的办理时长，外国政府没公布自己那份的，公证人没有，翻译也没有，所以告诉你「通常两到三周」的网站，引用的是某个人的经验，不是公布的标准。

能钉死的是顺序上的依赖关系，那才是你真正的提前量。先确定你所在国把你归到三条路径的哪一条，再把护照的问题解决掉，因为第三条路没有替代方案。在提出申请之前把日本国内的联络人定下来，因为他的姓名和住址会进入公开记录。在交割之前把纳税管理人定下来，因为在我们查过的每个地方政府，这份申报都是自需要之日起 10 天。

交割当天这一段，本文是刻意写薄的。买家能不能不来日本就完成交割、司法书士（代办登记的持牌专业人士）怎么远程核验你的身份、资金能不能走中介的预收账户，这些都是逐案处理的，我们没有找到任何能一般性地定下来的依据。把它们说成固定规则的中介，说的是自己的习惯。

银行开户也在同一类里，没有日本住址想开户在实务上很难，但我们不会告诉你法律上开不了，因为那一条同样没有定论。

问你的中介，三条住所证明路径里你走哪一条，而且在出价之前就问。目前在售的房源列在 moogo 的在售房源。

常见问题

我必须来日本吗？ 登记本身由司法书士替你提交，外汇报告也可以由在日本的居住者代为准备和递交。要早点核对的是第三条住所路径，它经由日本的公证人，你不到场能不能办完，我们没有查到定论。交割是另一个问题，没有通用答案，应该在一开始就和中介与司法书士谈定，而不是拖到最后。

这些手续对外国人不一样吗？ 住所证明那一条跟国籍无关，它管的是有没有日本住民票，所以迁出海外的日本人处境相同。真正跟国籍绑定的范围窄得多，最清楚的一条是在留证明只发给日本国籍的人，双重国籍也算。至于登记簿本身会公开你的什么，另见登记簿会公开什么。

错过 20 天的报告会怎样？ 把这个期限当真，因为这项报告义务写在外汇法里，带的是刑事罚则，而且报告必须在期限之内送达日本银行，不是你寄出就算数。错过也不等于义务消失：报告照样要补交，迟交的原因在表格之外附一句说明。

需要海牙认证吗？ 住所证明不需要，因为法务省的通知没有这项要求，而且海牙认证是把日本的公文书拿到国外去用的，方向跟你需要的正好相反。

这份清单上没有一项是可选的，也没有一项能临时凑出来，所以要把这些路径和申报按你居住的国家对一遍，入口在 moogo 的找房登记。

本文按 2026 年 8 月 23 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。