町家的报价为什么长成那样

要点

• 町家不是按建筑法规预设的那种方式盖起来的，所以给普通木结构房子做的报价，搬不到它身上。

• 日本法律给旧房业主的是一项尽力义务，不是必须把工程做完的硬性要求。做到哪一步因此是你的决定，不是法律替你定好的量。

• 2025 年 4 月起，两层以上的房子做大规模修缮都要走建筑确认，也就是动工前那道行政审批，不看房子是什么材料盖的。

• 掀开屋顶发现腐朽，工程可能在半途越过那条线。到那一步就停下来补申请。

• 京都的景观手续走在建筑确认之前，不是并排走，市里公布的设计审查时间约两周，前提是设计本来就符合基准。

• 京都市的抗震与防火改修补助，出可计入费用的十分之八，上限取决于结构评分在施工前后各是多少，而市里已经说明这套扩充过的补助只做到 2026 年度为止。

问三家施工方町家改修要多少钱，你会拿到三个数字，彼此之间没有共同结构。

不是谁在瞎猜。是推动金额的那部分，在报价开始之前就已经定了：房子是怎么盖起来的、它坐在哪个地段、以及这项工程会触发哪些手续。这篇文章讲的就是这三样，因为它们是你自己读得出来的那部分。

这栋房子不是法规预设的那种

建筑基准法给木结构房子准备的常规条文，预设的是混凝土基础、地梁、用金属件把柱子拉住、再由斜撑或结构板承担水平力。町家通常一样都没有。柱子往往直接立在基础石上，没有地梁也没有拉结，接头是榫卯而不是金属件，真正扛住晃动的是土墙，还有开口上下那些土壁小墙。

这不是缺陷，是另一套结构体系。2018 年内阁府一个工作组的听证会上，一位结构工程学教授提交的材料把后果说得很直白：照普通木结构那套规格条文一条条做下来，这栋房子就不再是传统构法了。

2016 年和 2017 年两轮修改，替传统构法开出了合法通道。国土交通省的告示先认可了一种不靠金属件把柱子拉在基础上的做法。后来的告示又认可了传统的墙体做法，并且只对一层的柱脚，允许在墙体数量足够时让柱子抬起。在那之前，一处传统做法通常要靠高等结构计算逐案论证。

所以任何一项碰到结构的报价条目，依据的是另一本规则书。一家把町家当普通房子报价的施工方，要么打算把它改造成普通房子，要么还没读过这栋建筑。

法律要求什么，以及那条线怎么在半途移动

对这种规模的普通住宅，法律加给业主的是一项尽力义务：去做抗震评估，并按需要施工，而不是必须把工程做完。旅馆与酒店要到三层且合计 1,000 平方米，才进入会被指示与公布名单的那套更严的制度，两层的町家够不着。所以结构工程做到哪一步，是你做的判断，不是法律递给你的一个数量。

法律真正定死的，是什么情况下你得先拿到许可才能开工。

大规模修缮或大规模改造，指的是主要结构部位里有一样被动了一半以上，而且墙、柱、梁、楼板、屋顶、楼梯是各算各的。2025 年 4 月起，这类工程在两层以上、或者超过 200 平方米的建筑上都要走建筑确认。以前木结构房子另有一条更松的线，三层或 500 平方米，这次改的正是「按结构分档」这件事本身，把木结构拉到和其他结构同一条线上。几乎每一栋两层町家现在都落在线内。按国土交通省的指引，只做屋顶面层的工程可以当作不落在定义里，只做外墙外皮的也一样，除非等同于把整面外墙换掉。

然后是那个把真实报价扯变形的陷阱。国土交通省公布过这个问答：掀开屋顶，发现下层腐朽，如果工程因此长成了大规模修缮，你就停下来补建筑确认申请。一份带着预备费、并写明开挖后可能调整的町家报价，那不是虚的。它是整份文件里唯一由经验写出来的部分。

开工之前必须走完的手续

京都还加了一层，它在施工方的报价里看不见，在工期表上非常显眼。

走哪道手续，取决于地段，也取决于工程规模。在需要市里认定设计的那类地段，修缮与改造触发申报的，并不单是外观有没有变，而是被施工的那一部分能不能从公共空间或邻地看见。在改走申报的那类地段，触发的是规模，看高度和建筑面积。房子跨在两类地段上的，两道手续都要走。

这两道与建筑确认是接力，不是并行。条例要求申报必须在申请建筑确认之前完成，而在需要认定的那类地段，认定证没到手，现场什么都不能动。市里公布的流程给设计审查留了约两周，前提是设计本来就符合基准，并要求这两道都在提交建筑确认之前走完。

这些都不改变屋顶的价格。

它改变的是屋顶什么时候能开工，而一家把档期空出来的施工方，总得把这份风险算进某个地方。

这个格局是全国性的，不只京都。两层以上的房子做大规模修缮要走建筑确认，日本哪里都一样。达不到现行抗震标准的既有建筑，都背着那项尽力义务。京都加上去的，是排在它前面的那道设计审查。

公开的那笔钱，和它的截止日

京都市对町家与木结构住宅的抗震、防火改修有一项补助。按 2026 年度的规则，它出可计入费用的十分之八，上限取决于结构评分在施工前和施工后各是多少，两头都看。町家的情形：把施工前不到 1.0 的骨架做到 1.0 以上，上限 300 万日元；把施工前不到 0.7 的做进 0.7 到 1.0 之间，上限 150 万日元；只是让分数比原来有所提升、没进上面两档的，上限 100 万日元。所以施工前本来就有 0.7 的房子落在最后一档，不是中间那档。上限与「可计入费用的十分之八」两者取小；同一条死巷里两栋以上町家同期加固的，每栋还能再加 50 万日元。

简易改修与防火改修各有自己更小的上限，消费税不计入可补助的费用。

有两个条件比上限更要紧。房子若坐落在防火地域或准防火地域，本格抗震工程必须与防火改修一起做。那是城市规划划出来、防火要求更严的地段。补助规则把这个搭配写成了必须，所以防火那部分工程是跟着结构工程一起来的，不是替代它。市里还说明，这套扩充过的补助只做到 2026 年度为止。申请截止 2026 年 12 月 25 日，预算用完则更早结束，完工报告须在 2027 年 3 月 1 日之前交。

全国层面另有一项抗震改修的所得税抵扣，对象是你自己居住、且在 1981 年 5 月 31 日之前建成的房子，适用到 2028 年 12 月 31 日之前完成的工程。它是按法规定的标准费用额的 10% 算，不是按你的发票金额，而那个标准费用额算到 250 万日元封顶。你拿到的补助会先从这个基数里扣掉，再算那 10%。公家的钱不叠加，是一笔扣完再算下一笔。

这篇文章里的每一个数字，都出自一条写明年度的公开规则。某栋具体的房子要花多少，是站在屋子里的施工方回答的问题，而町家尽调那篇列的那些文件，正是他在报价之前需要的东西。

常见问题

町家必须做抗震加固吗？ 不是硬性要求。对这种规模的普通住宅，法条加的是一项尽力义务：去做评估，并按需要施工。它变得关键是在补助那一侧，因为上限取决于结构评分在施工前后各是多少，所以目标分数和预算是同一个决定。

我的改修需要建筑确认吗？ 两层以上的房子，只要工程碰了任何一样主要结构部位的一半以上，就需要。按国土交通省的指引，只做屋顶面层、或只做外墙外皮的，可以当作不落在里面。对旧房子诚实的答案是：结构没打开之前，没有人知道完整的工程范围。

为什么工期比工程本身长？ 因为景观手续排在建筑确认之前，建筑确认又排在施工之前。市里给设计审查留了约两周，而那个数字的前提是设计本来就符合基准，所以任何一次改设计都不在这两周里面。

这项补助值得围着它做计划吗？ 值得立刻去查。市里已经说明这套扩充过的补助只做到 2026 年度为止，申请截止 2026 年 12 月 25 日，预算用完则更早结束。哪一天还有没有预算，官方不公布，所以在围着它做计划之前先打电话问市里的住宅窗口。另外在防火地域或准防火地域，本格抗震工程必须与防火工程配对，那会同时放大工程范围和补助金额。

为什么没人肯给我一个每平方米多少钱？ 因为推动金额的不是面积。是结构体系、是地段、是你要打到的分数、还有屋顶底下藏着什么。一个每平方米的数字，是把猜测打扮成了单价。

一份町家报价，是一位施工方拿这些规则去读一栋具体的房子读出来的，所以同一条巷子里的两栋房子价格不同，而且都没报错。要在任何人报价之前把文件备齐，告诉 moogo 你在看哪一栋。

本文按 2026 年 8 月 26 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。