指南
在日本买房，实际要花多少钱
日本一套房子的挂牌价，10 秒钟就能查到。难的是挂牌价之后的那些数字。
过户当天要付哪些费用，几个月后会寄来哪些税单，每年维持这栋房子要花多少，出租能收回多少，卖出时税务署拿走多少。这些数字大多是公开的。只是几乎没有一份中文材料把它们按顺序放在同一处。本页做的就是这件事。
下文的每一个税率，都出自设定它的省厅、国税庁或法条原文，查证日期是 2026 年 9 月 2 日。凡属限时軽減措置（有期限的减税），本页一律写明到期日。
过户当天的账单
仲介手数料（中介费）有法定上限，而法律管到的也就是这条上限。国土交通省的告示定下了一家中介从一位委托人手上最多能收多少。成交价 200 万日元以下的部分收 5.5%，200 万到 400 万日元的部分收 4.4%，超过 400 万日元的部分收 3.3%，均已含消費税。上限按每一位委托人分别计算，所以同一家中介同时代理买卖双方时，可以向两边分别收足上限。
低价物件另有一条规则。2024 年 7 月 1 日起，宅地或建筑物的价格在 800 万日元以下的，委托方付给中介的报酬上限提到 33 万日元，含税在内。房子空着还是住着人，这一条都适用。这个上限比按常规算式得出的数字还高，所以价钱越低，中介费占房价的比重越大。
这条上限只管居间这一件事。如果一项工作与媒介契約（中介委托合同）划清界限，另行以书面合同订立，它就不在报酬规则的管辖之内，测量、设计、施工这类费用正是在那份合同里定价的。
印紙税（合同印花税）贴在売買契約書（买卖合同）上，按合同金额分档。金额超过 1,000 万日元、在 5,000 万日元以下的一档是 1 万日元；再上一档到 1 亿日元，是 3 万日元。这两个数都是軽減之后的税额，2027 年 3 月 31 日到期；本則（减免前的原额）分别是 2 万日元和 6 万日元。
登録免許税（产权登记税）是购房资料里最常写错的一条。土地的所有权移转登记本則税率 2.0%，2029 年 3 月 31 日之前完成登记的按 1.5%，这一档没有居住要件，买来出租同样适用。建筑物的本則税率也是 2.0%。常被引用的 0.3% 只适用于一种情形：个人买入住宅并自己入住，登记在 2027 年 3 月 31 日之前完成，面积在 50 平方米以上。买来出租的，建筑物按的就是 2.0%。
登録免許税不按您付出的价钱计算，而是按固定資産課税台帳（评估价登记簿）上登记的价格。不動産取得税（购入时一次性征收的地方税）同样如此，由都道府县在过户几个月之后寄来税单。本則税率是 4%。2027 年 3 月 31 日之前取得的，土地与住宅用建筑物按 3%，非住宅用建筑物仍是 4%，住宅用地的计税基础再减半。
中古住宅（二手住宅）可以从这个计税基础里扣掉最多 1,200 万日元，前提是您自己住进去。控除额（可扣除的金额）随房龄递减，1954 年 7 月 1 日之前建成的房子一分也扣不到。另有一道免税点，低于它就不征。2026 年 4 月 1 日以后取得的，土地评估价低于 16 万日元、建筑物评估价低于 34 万日元的，不征不動産取得税。1982 年之前建成的房子，还要先拿到耐震基准的证明，控除才用得上。
替您办理登记的司法書士（日本专办登记与相关文书的执业人士），报酬没有官方标准。法律只规定一条，事务所接案之前必须先向委托人出示自己的报酬计算方式。所以问价的时候，把这份计算方式一并要过来。
土地的转让永远不征消費税。建筑物那一部分要不要付，取决于卖方是谁，只有事业者在经营活动中卖出，才会产生消費税。
決済（交款过户）当天的精算书上，有一行找不到任何法条依据。固定資産税（房产税）由 1 月 1 日当天的所有人承担全年，所以买方按惯例把交房之后那段日子的税款补给卖方。这笔按日分摊是买卖合同里的行规，法律与自治体都没有相应条文，和合同里其他条款一样，可以谈。
moogo 自己持有宅地建物取引業免許（不动产中介执照），号码是京都府知事(1)第15131号。合同与登记都在同一间事务所里办完，不会在最难办的那一段被转手给翻译。居间之外的工作，装修也算在内，另出一份书面合同报价。
过户当天的账单，逐项细算见房价之外还要付什么。
持有的每一年
每年有两笔税寄到，计税基础都是评估价，不是您的买入价。固定資産税的標準税率是 1.4%，实际税率由各市町村以条例自行确定，京都市按 1.4% 征收。都市計画税（城市规划税）只在市街化区域（规划上优先开发建设的地区）内征收，税率不得超过 0.3%，京都市按 0.3% 征收。住宅用地在有些情形下可以按评估价的三分之一或六分之一计税，而两笔税适用的比例并不相同。各市町村各自公布税率，京都市公布在固定資産税的页面上。
两笔税看同一个日子。1 月 1 日当天的所有人承担这一年的全额，2 月把房子卖掉，这一年的税单也不会跟着转到买方名下。
如果买的是公寓里的一户，每月还有两笔钱，数额由这栋楼定，不由法律定。国土交通省 2023 年度的全国公寓综合调查显示，每户每月管理費（物业费）平均 11,503 日元，修繕積立金（大修基金）平均 13,054 日元。这两个数都是停车场收入冲抵之前的金额。它们是全国平均值，不是规定金额，您那一栋收多少写在管理规约里。同一份调查还发现，47.1% 的楼盘采用逐级提高的積立方式，所以看房那天听到的数字，未必是您几年后实际付的数字。
保险这一项，有官方料率的只是其中一半。地震保険必须附在火災保険上投保，保额取火险保额的 30% 到 50%，建筑物最高 5,000 万日元，家財（室内财物）最高 1,000 万日元。2022 年 10 月 1 日以后起保的合同，官方公布的基本料率按每 1,000 万日元保额、保期一年计算。京都府的钢骨或混凝土结构是 7,300 日元，木结构是 11,200 日元；同样这两种结构，在东京都是 27,500 日元和 41,100 日元。
房子能挣多少，要看这栋房子。规则定死的只有两笔，它们在租金到您手上之前先被扣掉。办理出租居间的中介，从租赁双方合计最多收 1.1 个月租金；住宅租赁还有一条，除非接受委托时已经取得该方同意，否则向任何一方收取的部分不得超过 0.55 个月租金。房子空置超过一年上下的，这个合计上限翻倍到 2.2 个月。
租金付给人在日本境外的业主，要在支付环节先扣税。付款方必须按 20.42% 代扣（源泉徴収），原则上在支付次月的 10 日之前缴给税务署。这项义务对法人和个人一视同仁。个人租来给自己或亲属居住的，可以免除，所以实际扛下这道手续的，往往是替业主打理房子的那一方。
出租的日常，还有那些用日文寄来的账单，都由 moogo 经手。发生了什么，我们用您读得懂的语言写给您。
每年这一侧的完整明细，见持有一套房，每年要花多少。
卖出的那一天
转让所得怎么征，取决于一个多数卖方都会看错的日子。只有在卖出当年的 1 月 1 日那天持有期已经超过 5 年，才算长期。2020 年 6 月买入、2025 年 7 月卖出，日历上是 5 年零 1 个月，但 2025 年 1 月 1 日那天您还在 5 年以内，这笔交易按短期课税。
长期转让所得，所得税 15%，住民税（居民税）5%。短期转让所得，这两项分别是 30% 和 9%。国税那一半之上还要加一层復興特別所得税（震后重建附加税），按基准所得税额的 2.1% 计，适用于 2013 年至 2037 年各年度。
这两项要分开看，因为后一项跟着您的住所走。按地方税法，谁在当年 1 月 1 日在该市町村有住所，住民税就向谁征收。轮不轮得到您，取决于那一天您的住所登记在哪里。在拿某一个税率去做打算之前，先向所在市町村和您自己的税理士（税务师）确认您落在哪一边。
买入价拿不出凭证的，税务署允许按卖出价的 5% 充作取得費（取得成本），算下来应税所得通常大出一截。建筑物那一部分的取得費还要扣掉持有期间累计的折旧，所以房价没涨，应税所得照样变大。买入那天起就把売買契約書和各类收据收好，它们在卖出那天比在买入那天值钱。
从登记簿上注销抵当権（抵押权），登録免許税按不动产每一件 1,000 日元计。一栋独立占地的房子是土地与建筑物两件，合计 2,000 日元；公寓房附带几项独立的敷地権（土地权利），就按件数各加 1,000 日元。
买方那一头也要扣您的税。从非居住者（税法上不在日本居住的人）手中买入土地或建筑物的，必须按成交价的 10.21% 代扣所得税并缴给税务署。例外只有一种，个人买来给自己或亲属居住，且成交价在 1 亿日元以下。这笔钱日后通过確定申告（年度纳税申报）清算，并没有丢，但決済当天到您手上的款项，实实在在少了这一块。
moogo 自己持有免許，当初替您买下这栋房子的那间事务所也能替您卖掉它，代扣的那一笔会列在精算书上。
以非居住者身份卖房的完整流程，见人在海外怎么卖掉日本的房子。
人在海外持有
2024 年 4 月 1 日起，登记所要求外国业主准备一些日本业主从来不必准备的材料。原因是您在日本的市町村没有住民票（居民登记）。可以采信的有两种，一是本国或居住国政府出具的住所证明文件，二是住所宣誓供述書（宣誓过的住所声明书），须在当地经公证人认证，并附护照复印件。外文材料要一并附上译文。本国没有公证制度的，可以交由日本的公证人办理。
同一批规则还要求在日本境内有一个联络人。登记名义人住在海外的，申请书里要写明国内連絡先（日本境内联络人）的姓名住址，并附上此人的承诺书与印鑑証明書（印章登记证明）；确实找不到这样一个人的，就在申请里如实写明。这个角色由法人担任也可以，规则设想的正是不动产公司或司法書士。外国业主还要一并提交姓名的罗马字拼写，此后登记簿上记的就是这个拼法。
有一项义务带着期限，而且在 2026 年扩大了适用范围。
非居住者取得日本境内的不动产，或与不动产相关的权利，须在取得后 20 日以内，经由日本银行向财务大臣提交报告书。2026 年 4 月 1 日起，不论用途、不论金额与面积大小，一律要报，此前的规则只覆盖以投资为目的的取得。免报的三种情形要读仔细：它们只挂在「不動産に関する権利」上，也就是租赁权、地上权这一类，条件是供本人、亲属或雇员居住，供在日本开展的非营利业务使用，或供本人自己作事务所。买下不动产本身，无论何种用途，一律要报，自住也不例外，这一点财务省在自家指引的脚注里写明了。从另一位非居住者手中买入，过去在免报名单上，现在不在了。
人在海外，要在日本办其余的申报手续，第一步是定下納税管理人（代为办理纳税事务的人或法人）。指定方式是向管辖您日本纳税地的税务署提交选任届出书。此后税务署寄出的文件都送到納税管理人处，確定申告書仍按原来的规矩交给管辖税务署。