登记簿会公开你的什么

要点

• 2026 年 10 月 5 日起，办产权登记时要申报国籍，日本人和外国人一样报。

• 国籍进的是法务省保管的检索用信息文件，不进登记簿，所以不出现在谁都能调取的证明书上。

• 同一次修订删掉了「在国内有住所时」的限定，海外业主从此也在申报范围内。

• 真正会公开的是另外两样：不持日本国籍者姓名的罗马字拼写，和你那位日本国内联络人的姓名与住址。

• 公司完全不在这套索引里，公司公开的是法人编号，直接印在产权记录上。

• 这些都还没生效，今天的登记一项都不问。

关于这次修订的报道收敛成了一句话，日本要开始记录外国业主的国籍了，可这句话里三件事错了两件，不只是外国业主，进的也不是登记簿。

实际收的是什么

修订后的不动产登记规则列了六项，由申请人替将要成为登记名义人、也就是登记簿上记名的产权人提供，姓名，姓名读音，住址，出生年月日，电子邮箱，国籍，规则把这一整套叫作检索用信息。2026 年 10 月 5 日之后买房，你交出去的就是这六样。

最后一项用的词不是单纯的「国籍」，它写的是国籍所属的国家，或者日本出入国管理及难民认定法（入管法）定义的地域，这样起草是为了容纳来自未被承认为国家的地方的人。

收下这六项的地方，写在那部分规则的标题里，法务大臣保管的检索用信息管理文件，按每一位登记名义人逐人建立电子档案，而保存期间的规定只有两个字。

永久。

条文开头有两道限定，都值得细读。它适用于自然人，也就是把公司排除在外，它不按国籍划线，所以日本业主在同一栏里填的是「日本」，法国业主填的是「法国」。起草者在同一张清单的别处是分过国籍的，罗马字拼写只向不持日本国籍的人要，所以这一项不分，是选择，不是疏忽。

六项里有三项要附证明材料，国籍是其中之一，除非申请书里已经有足够让登记官确认的内容。证明材料具体要什么，我们没有在任何地方查到规定。电子证书能替代其中两项，但条文明写它替代不了国籍这一项。所以你要有心理准备，会被要一份文件，但现在还查不到是哪份。

为什么它上不了证明书

产权的登记事项证明书，任何人不用给理由就能对任何房产调取，它证明的是登记簿里记载的事项。这是那份文件的法定描述，也是这里真正起作用的那条边界。国籍不记在登记簿里。修订后的规则里，凡是提到国籍的地方都在检索用信息那一款之内，没有任何一条把它挪进登记簿，按规则的结构，它到不了你或任何人能调取的那份证明书。

把这当成规则的设计，别当成一份承诺。法务省没有发布过「检索用信息不公开」的声明，它关于这套制度的专题页到今天都还没为这次修订更新。谁能查那份文件，你能不能查自己的那条，我们从公开的规定里也没有查到。所以准确的说法是，国籍不出现在登记事项证明书上；准确的说法不是，永远没有人能看到它。

被悄悄删掉的那一行

今天还在生效的版本里，这项申报开头带着一个条件，将成为登记名义人的人在国内有住所时。10 月 5 日生效的版本里，这个条件没有了，让既有业主自行申报的那条平行规定，同样删掉了这个限定。

这一点我们是把两个版本从政府的法令检索系统里调出来逐行比对确认的，「在国内有住所」这个短语在现行文本里出现四次，在修订后的文本里出现两次，消失的正是这两处。

如果你住在海外、在那天之后买房，你就在这项申报之内。买房登记时那条的措辞是义务式的「申し出るものとする」（应当申报），既有业主日后单独申报的那条给的是选择。关于这次修订的评论，几乎没有一篇提到这处删除，而它恰恰是决定这套制度落到谁头上的那一处。

登记簿真正公开你的什么

关于外国业主，有两样东西确实会进入公开记录，而这两样都没怎么被讨论。第一样是你姓名的罗马字拼写，另有一条规定让申请人申请将它记入登记簿，那条的措辞明确指向不持日本国籍的业主。跟国籍不同，这一项是登记事项，而且登记官可以依职权记录，不是你能选择不参加的。

第二样是你在日本的联络人，在日本没有住所的业主必须登记一位这边的联络人，而法律把这个人的姓名和住址列进了所有权的登记事项，谁调取证明书，谁就看得到这两样。请托朋友挂名之前，先停一秒，会变成公开信息的住址是他的，不是你的。这是你替别人做的决定。

公司在这一切之外，检索用信息文件只覆盖自然人，公司业主放上产权的是法人编号，那是公开的登记事项，不是索引里的条目。你的国籍进的是索引，你联络人的住址进的是登记簿。

常见问题

我是日本人也适用吗？ 适用。这条规定覆盖自然人，不按国籍区分，日本业主填「日本」，真正按国籍分的是罗马字姓名那条，而它的方向相反，只适用于不持日本国籍的业主。

我的国籍算公开信息吗？ 它不出现在登记事项证明书上，因为证明书覆盖的是登记簿的内容，而国籍存在另一套索引里。至于有没有别的途径能从那套索引里调到它，公开的规定里查不到答案。

我现在要做什么吗？ 不用。这次修订 2026 年 10 月 5 日生效，现行规则根本不问国籍，在那之前完成的登记按现行条文办。

我已经在日本有房了呢？ 有一条单独的规定让既有业主自行申报，措辞是可以而不是必须，登记官确认到国籍之后，也可以依职权记录。

能不指定日本国内的联络人吗？ 在日本没有住所就不能不指定，联络人是法律列明的登记事项之一。挑一个明白自己住址会被公开调取的人，并且在你提交申请之前拿到他的同意。

这些今天都还没生效，也不改变你能不能买，它改变的是，一个陌生人花 600 日元加一个房产地址，事后能读到关于你的什么。这件事最好在挑联络人之前想清楚，而不是之后。目前在售的房源列在 moogo 的在售房源。

本文按 2026 年 8 月 23 日的公开法令与官方资料写成，制度会变。081株式会社是宅地建物取引业者，不是税理士或行政書士事务所。本文为一般性说明，不是针对个案的税务或法律意见；具体判断请以主管机关与你的专业顾问为准。