京都か、大阪か、奈良か、東京か

要点

• 2026 年の地価公示では、住宅地の平均が東京 23 区で 1 ㎡あたり約 856,000 円、大阪市で約 301,000 円、京都市で約 248,000 円。奈良市については市全域の平均価格そのものが公表されていません。

• これは更地の基準となる価格で、取引の指標として毎年公表されるものです。成約価格の平均ではありません。

• 購入と保有にかかる国の税は 4 都市とも同じです。違うのは地方の実務、とりわけ宿泊の規制です。

• 東京では、宿泊の規制を市の単位で語れません。区ごとに変わり、ある都心の区は民泊を区内全域で週末に限定しています。

• 大阪は特区民泊の新規受付を 2026 年 5 月 29 日に締め切りました。京都の季節制限は 4 つの中でいちばん厳しく、奈良にも静かな条例があります。

• 正直な選び方は順位づけではありません。このシリーズが組み立ててきた同じ確認手順を、あなたの計画が実際に必要とする 1 つの都市に当てはめることです。

どの都市で買うかは、いちばん多く尋ねられる問いであり、このシリーズが最後に答える問いでもあります。それ以前の記事すべてが、答えの材料だからです。

その都市がいくらか、その都市が建物に何を許すか、その都市の政治がその規則をどこへ動かしているか。この 3 つは確かめられます。残りは好みで、好みはあなたのものです。

公的な価格の地図が言っていること

日本が公表する価格の地図で信頼に足るものが 1 つあります。毎年の地価公示です。全国の標準地について 1 月 1 日時点で判定し、3 月に公表されます。どの数字を見るより先に、2 つの性質を押さえてください。評価するのは更地の価格で、建物はないものとして考えます。そして取引の法的な指標であって、成約価格の平均ではありません。

2026 年の地図では、東京 23 区の住宅地が 1 ㎡あたり平均約 856,000 円、1 年で 9.0% の上昇です。23 区すべてが 5 年連続で上がりました。大阪市は平均約 301,000 円、6.5% の上昇です。京都市は平均約 248,000 円、3.6% の上昇で、中心 5 区が 327,000 円近く、周辺 6 区が 195,000 円近くになります。奈良市については変動率だけが公表され、市全域の平均価格はありません。1.3% の上昇です。これを奈良県全体の住宅地と並べてください。そちらは 18 年連続の下落です。市が上がり、県が沈みます。奈良の需要が実際にどこにあるのかは、この対比が語っています。

価格表としてではなく勾配として読むと、この地図は東京の住宅地の基準を京都のおよそ 3 倍半、大阪の 3 倍近くに置きます。4 都市とも矢印は上を向いていて、角度はまるで違います。

この地図が言えないのは、あなたの通りがいくらかです。それについては、このシリーズがすでに道具を渡してあります。前の記事の評価額の書類と区ごとの家賃統計で、どれも都市ではなく住所に紐づいています。

同じ税、違う宿泊の政治

このシリーズが扱ってきた税は、印紙税も登録免許税も不動産取得税も毎年かかる 2 つも、根拠は国の法律です。4 都市のどれを選んでも変わりません。地方による違いで挙げておくべきものが 2 つあります。1 つは、都市計画税を課す市町村と課さない市町村があることです。もう 1 つは、東京の区に、小規模住宅用地についてこの税を半分にする都独自の軽減があることです。この軽減は年度ごとに更新されています。

都市が本当に分かれるのは宿泊で、分かれ方は構造的です。

東京には市全域の規則がそもそもありません。区がそれぞれ書き、緩いものから厳しいものまで幅があります。ある都心の区は、届出の民泊を区内全域で週末、土曜正午から月曜正午までに限定しています。別の区は、住居専用地域に限って平日の営業を禁じています。東京の宿泊計画は区の単位の問いです。1 本の通りを挟んだ 2 つの住所が、別の規律に置かれることもあります。

大阪は特区民泊を運用してきました。ホテルの許可以外で日数の上限がない唯一の道でしたが、新規の受付は 2026 年 5 月 29 日で締め切られました。すでに認定を受けた施設は続き、通常の届出と許可の 2 つの道は開いたままで、許可の側の規則そのものは改正が進んでいます。京都に特区民泊はもとからなく、4 つの中でいちばん厳しい位置にいます。住居専用地域の約 60 日という冬の窓、これは可否の記事にあります。加えて家主が住んでいる場合の例外があります。市はさらなる規制強化について 8 月下旬の会議を招集しましたが、本稿の確認時点で会議は開かれておらず、新しい規定は何も施行されていません。奈良市にも、静かにですが独自の条例があります。住居地域と歴史的な地区の季節制限、そして学校の周辺の通年の平日制限です。例外の幅は広く、家主が住んでいる場合や近くから管理する場合は、その大半を外れます。

以上のどれも、住まいや賃貸やマンスリーを求める買い手には関係しません。決めるのは宿泊計画の行方です。しかも、このシリーズでいちばん速く動く法律でもあります。だから下の確認手順が指すのは条例であって、この段落ではありません。

勾配が買っているもの

好みを外すと、それぞれの都市の位置は判定ではなく構造です。

東京は厚い市場です。基準はいちばん高く、規則は区ごとに変わり、入るための費用もそれに見合います。大阪は東京の基準のおよそ 3 分の 1 です。宿泊の在庫には特区時代の遺産が残り、許可の制度は改正の途中にあります。京都は、このシリーズの町家の記事が扱ってきた街です。宿泊の規則は 4 つの中でいちばん厳しく、基準は東京の 3 分の 1 を切ります。奈良は例外です。市が上がり県が下がり、自前の町家の通りがあり、価格の地図に公的な平均がなく、宿泊の条例は京都より穏やかです。

moogo は京都に本社を置き、売買は 4 都市を含めて日本全国で行っています。現在売り出し中の物件は moogo の販売物件 にあります。

構造にできないのは、都市に順位をつけることです。順位は計画で裏返るからです。家族の住まいなら、上の宿泊の段落はすべて無関係です。宿泊の計画なら、それが決定的になります。先に借りる記事のマンスリーの計画なら、1 シーズン分ずつの費用で 2 つの都市を試せます。

予測に頼らずに選ぶ

このシリーズが勧める方法は、すでに教えてきたものを都市ごとに当てはめるだけです。

その具体的な住所の用途地域を引いてください。使える用途は地域ごとに決まります。市町村単位ではありません。課税明細書を取り寄せてください。請求額を決めるのは基準の価格ではなく評価額です。計画に宿泊が少しでも入るなら、その市町村の、東京ならその区の、その月時点の条例を読んでください。そして政治の動きも判断材料に入れてください。4 つの中で京都の宿泊の規則がいちばん活発に争われています。それは宿泊の確実性には不利に働き、住まいについては何も語りません。

そのうえで、計画に都市を選ばせ、通りに家を選ばせてください。このシリーズの確認手順は、どの都市で使っても変わりません。それが、これらを組み立てた意味です。

よくある質問

投資として、いちばんいいのはどの都市ですか。 このシリーズは都市に順位をつけませんし、地価公示は基準であって予測ではありません。確かめられるのは構造です。価格の勾配、規制の形、そしてそれが動いている方向で、いずれも上に出典と日付を添えてあります。

4 都市で購入時の費用は変わりますか。 国の税は同じです。都市計画税は 4 都市とも課されますが、その周辺のすべての市町村で課されるわけではなく、東京の区は年度ごとの都の措置で小規模住宅用地のこの税を半分にします。費用の記事の計算はそのまま使えます。

大阪の宿泊は終わりましたか。 終わっていません。特区の道は 2026 年 5 月 29 日に新規の受付を締め切りました。認定済みの施設は続き、通常の届出とホテルの許可の道は開いたままで、許可の規則は改正の途中です。終わったのは、ホテルの許可を別にすれば日数の上限がなかった唯一の道です。

奈良はなぜあまり話題にならないのですか。 県の長い下落が市の上昇を隠していて、見出しにできる公的な市の平均価格も存在しないからです。平均が語れない話を、変動率が語っています。

京都の外でも moogo に頼めますか。 売買は頼めます。京都から、日本全国が対象です。短期の宿泊とマンスリー賃貸と運営は京都、宿泊については奈良も含みます。これはこのシリーズが購入の側と分けて扱ってきた運営の側です。

4 つの都市、1 つの方法。勾配は基準の価格で、住所は書類で、計画は条例で見ます。あなたの生活か計画が実際に指している都市に当てはめてみてください。答えは順位づけの言葉ではなく、あなた自身の言葉で返ってきます。私たちと一緒に確かめるなら、何を天秤にかけているかをお知らせください。

本記事は 2026 年 8 月 25 日時点の公表された法令・官公庁資料に基づいています。制度は変わります。081株式会社は宅地建物取引業者であり、税理士事務所でも行政書士事務所でもありません。一般的な説明であって、個別の事案についての税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は、所管の官公庁と専門家にご確認ください。