購入したあとのこと
京都の民泊・簡易宿所の運営代行
京都では、売買が済めばそこで関係も終わるのが普通です。買主の手元に残るのは、鍵と、日本語の書類の束と、一棟の建物。その建物には、これから許認可を取り、消防の検査を受け、近隣に説明し、深夜に宿泊者が締め出されたときに電話に出る人が要ります。その後半のほうを、私たちは2019年からやってきました。売買の仲介ができるようになる7年前からです。この会社は運営から始まりました。いまでも、仕事の大きいほうは運営です。
現在、京都市内で16棟の宿泊施設（簡易宿所・民泊）を管理しています。2019年以降に手がけた物件は20棟を超えました。この仕事に必要な免許・登録は二つあり、仲介の宅地建物取引業免許と、運営の住宅宿泊管理業者登録の両方を持っています。番号は下に記載しました。ご検討中の物件が法的に許認可を取れないものであれば、引き受けてから一緒に気づくより、いまお伝えします。
住所をお送りください
住宅宿泊管理業者
国土交通大臣（01）第F03122号
宅地建物取引業免許
京都府知事（1）第15131号
管理中の物件
民泊・簡易宿所16棟
宅地建物取引業免許の括弧内の数字は、免許を受けた回数を表します。順位や格付けではありません。免許の有効期間は5年間で、初めて免許を受けた会社は（1）になります。当社の免許は2026年4月23日に初回交付、有効期間は2031年4月23日までです。住宅宿泊管理業者の登録はこれより古く、2024年1月18日登録、2029年1月18日まで有効です。京都で宿泊施設の運営を始めたのが2019年、仲介の免許を取ったのが2026年という順番になります。
運営の根拠になっている登録
住宅宿泊事業法には、海外のオーナーが後になって知ることの多い定めがあります。家主不在型の届出住宅は、管理を登録済みの住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。清掃会社や、登録簿に載っていない代理人に任せることはできない、ということです。当社は登録しています。国土交通大臣（01）第F03122号、2024年1月18日登録、2029年1月18日まで有効。近畿地方整備局が公示する登録簿にも掲載されています。登録に伴う業務は法律で定められています。衛生の確保、宿泊者への説明、苦情・問合せへの対応、そして周辺地域の生活環境への悪影響の防止です。
ただ、この登録が当社の管理する物件すべてを覆っているわけではありません。読み手が「全部そうなのだろう」と受け取りやすいところなので、はっきり書いておきます。登録が関わるのは民泊、つまり年間180日の上限がかかるほうの物件です。簡易宿所の許可で営業している物件は旅館業法のもとにあり、そちらには管理業者の登録という制度自体がなく、必要もありません。日々の中身は同じです。同じ清掃基準、同じ宿泊者名簿、深夜の電話に出るのも同じ人間です。違うのは足元の法律のほうで、建物を管理会社に預けるオーナーは、自分の物件がどちらに立っているのかを知っておいたほうがいい、と考えています。
管理中の16棟の内訳は、簡易宿所が12棟、住宅宿泊事業の届出住宅が4棟です。つまりF03122が及ぶのはこの4棟であって、16棟すべてではありません。当社が運営してきた物件には宿泊者から850件を超えるレビューが寄せられ、平均は4.97です。2019年の創業以来、他社の管理に移られたオーナーは一人もいません。許認可の運用も、消防の担当者も、区役所の窓口も、近隣の受け止め方も、すべて土地ごとに違います。その土地を知っていること自体が、この仕事の大半です。
引き受ける仕事
最初の山は書類です。ここでその後のすべてが決まります。まず用途地域。その土地がどの用途地域にあるかで、年間何泊まで合法的に売れるかの上限が決まり、改装にいくらかけても上限は動きません。次に許可申請または届出、消防設備の設置と消防署の検査、用途変更にあたる場合の建築基準法上の手続き、そして京都で宿泊施設を始める前に求められる近隣への事前説明が続きます。近隣説明は日本語で、直接伺います。しかも一年後も連絡がつく人間が伺います。海外にいるオーナーが、パソコンの前からでは済ませられない部分です。この工程の一部は当社の机ではなく市役所の窓口で決まります。だからこそ、契約を決める前に確かめておきたいのです。
営業が始まると、仕事の形が変わります。宿泊者からの連絡は英語・日本語・中国語で、時間を問わず届きます。中身の大半は鍵の暗証番号、電車の乗り方、ごみを出す曜日です。清掃とリネンは自社の段取りと自社の取引先で回し、物件ごとに組み立てます。同じ日に退室と入室が重なっても、オーナーの問題にはなりません。宿泊者名簿の作成と到着時の本人確認は法律上の義務です。どちらも立入検査で求められる水準で備えています。不備があったときに問われるのは運営者だからです。
そして報告です。この仕事のうち、オーナーが読む必要があるのはここだけです。予約、宿泊料金、清掃、リネン、消耗品を突き合わせ、会計士がそのまま使える形の明細を、英語・日本語・中国語のいずれかでお送りします。管理画面にログインしていただく必要も、この商売を覚えていただく必要もありません。当社が出さないのは、出所を示せない数字です。
引き受けない仕事
法的に許認可を取れない物件はお断りします。「あとで許可が下りるはず」という前提で運営を始めることもしません。断る理由は建物の側にあります。接道、避難経路、用途地域、用途の分類。答えが「無理」であるときは、早い段階でそう申し上げます。そうしないと、開業しない建物のために家具代を払うオーナーが出てしまいます。
民泊のほうは、営業できるのが年間180日までです。これは全国一律で、需要がいくらあっても動きません。住居専用地域はさらに厳しく、京都市の条例により、家主不在型の営業は冬季のおよそ60日間に絞られます。用途地域は、まだ候補の段階のうちに調べます。当社の届出住宅4棟についても2026年8月5日に確認しました。4棟とも住居専用地域には所在せず、適用されるのは全国の180日上限で、冬季の期間制限は関係ありません。もしご検討中の物件が住居専用地域にあるなら、買付を入れる前に、区役所からではなく当社から「60日」という数字をお伝えします。
その建物がいくら稼ぐかは申し上げません。申し上げられるのは、運営にいくらかかるか、法律上は年間何泊まで売れるか、許認可が建物に何を求めるか、開業前に何を直す必要があるか、までです。そこから収支の見通しを立てるのはオーナーご自身の計算であり、ご自身の顧問と行っていただくものです。将来の収益を約束するような表示は、宅地建物取引業法の広告規制の対象になります。この点については、説得力よりも退屈さを選びます。
費用と、始め方
運営手数料
1予約あたり25%
月額固定費
なし
清掃・リネン
都度請求
1予約あたり25%、月額固定費なし、清掃とリネンは使った分だけの都度請求。構造はこれだけです。25% の対象は客室収入のみで、OTA 手数料を差し引く前の掲載金額を基準に計算します。宿泊者がプラットフォーム経由で支払う清掃費は分母に含みません。清掃とリネンの都度請求はこの市場では普通のやり方で、当社もそうしています。だから管理会社に確かめるべきなのは、その内訳が届いたときに読めるかどうかです。当社の明細は項目ごとに分かれており、仕入先の請求書もご請求に応じてお出しします。
京都の管理料率は、だいたい20〜30%の間に収まり、25%前後が中心です。ただ、この数字を知っても決められることはほとんどありません。低い料率でも、楽観的な稼働率の前提に掛ければ、高い料率を現実的な稼働率に掛けたときより高くつきます。低い料率に月額固定費が加わり、清掃費の建て方も違えば、そのどちらよりも高くなります。比較して意味があるのは、まるまる一か月分を、費目を全部入れて一行ずつ組み直したものです。当社にそれを求めてください。検討中の他社にも同じものを求めて、合計額で比べてください。
契約から最初の宿泊者まで
引き継ぎは、誰かが現地に入る前の書類から始まります。登記簿、間取り図、用途地域、消防設備の履歴、前の運営者が提出した書類一式をお預かりします。そこから、許認可が取れる見込みがあるか、取るには何が必要かをお伝えします。無理だという答えなら、失うのは書類を集める手間だけです。この話は管理委託契約を結ぶ前にします。順番として、それしか誠実なやり方がないからです。
契約後は、許認可の手続きと、建物側の作業が並行して進みます。消防設備を手配して検査を予約し、近隣に伺い、家具を入れ、鍵を取り付け、三か国語の宿泊マニュアルを作り、室内を撮影し、掲載ページを作って価格を決めます。全体のペースを決めるのは許認可で、ここだけは頑張っても縮みません。簡易宿所の許可をゼロから取る建物なら月単位で見てください。すでに要件を満たしている建物での届出住宅なら、もっと短く済みます。
日程の見通しは、書類を拝見してからお伝えします。そして遅れたときには、その都度お伝えします。遅れは起きます。たいていは窓口で止まります。時差が九時間ある場所にいるオーナーには、起きたその日に知らせるべきだと考えています。最初の予約が入った時点で、この仕事は書類から離れます。そこからは月に一度くらい、数字とともにご連絡します。
住所をお送りください。当社で購入された物件である必要はありませんし、すでにお持ちの物件である必要もありません。役に立つのは、まだ迷っている段階だからです。その土地の用途地域、取れる可能性のある許認可、何が障害になるか、どこまでの作業が要るか、そして当社が引き受けるかどうかをお伝えします。許認可が取れないという答えなら、そう申し上げます。四か月目に崩れる「できます」より、そのほうが役に立つはずです。
収益の予測は行いません。稼働率は公表し、物件の許認可リスクは事前にお伝えします。用途地域・消防・許認可を最終的に判断するのは、京都市および所管の行政庁だからです。
081株式会社（Moogo） 〒616-0027 京都市西京区嵐山内田町43-3-1F 電話 075-600-0776 宅地建物取引業免許：京都府知事（1）第15131号 住宅宿泊管理業者：国土交通大臣（01）第F03122号