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京都の不動産を、三か国語で売る。
京都の物件を日本語だけで売り出せば、その物件を目にするのは国内の買い手に限られます。私たちは京都で宅地建物取引業の免許を持つ会社で、同時にオーナーさまの物件を宿泊施設として運営しています。販売資料と物件説明を日本語・中国語・英語で用意し、海外の買い手にもそのまま読める形で出します。買い手からの問い合わせにも、同じ三か国語で答えます。
査定は無料です。そのあとで媒介契約を結んでいただく条件は付きません。
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このページを読んでほしい方
一つ目は、日本にお住まいのオーナーさまです。近くの不動産会社に頼んで数か月売り出したものの、内見に来るのは地元の買い手ばかりで、希望の価格に届かない。そういう状況かもしれません。京都のこうした物件については、海外にお住まいの買い手からのお問い合わせも実際にあります。町家を自宅として持ちたい方もいれば、営業中の民泊をそのまま引き継ぎたい方もいます。日本語の不動産ポータルサイトだけでは届きにくい層です。だから私たちは、物件資料を三か国語で作り、その人たちの目に入るところへ持っていきます。
二つ目は、海外にお住まいで京都に物件をお持ちの方です。十数年前に購入した物件かもしれませんし、相続した物件かもしれません。民泊を長く続けてきて、そろそろ手を離したいという方もいます。厄介なのは物件そのものではなく、手続きのほうです。やり取りはすべて日本語で、登記簿、測量図、費用の精算、決済と、どの段階でも日本側で誰かが動く必要があります。私たちの事務所は京都にあります。そこは私たちが引き受けます。
三つ目は、許可を持ったまま営業を続けている物件のオーナーさまです。ここが、私たちと他社との一番の違いになります。旅館業許可や民泊の届出が付いた物件では、買い手が払う金額のうち建物が占めるのは一部です。残りは許可であり、ここ数年の運営実績であり、引き継いだあとも収益が続くかどうかという見込みです。
一般的な仲介会社がこの手の物件を預かると、営業を止めて内見に切り替える例が少なくありません。その日から収益の記録は途切れます。成約の頃に買い手が目にするのは、途中が空白になった売上表です。買い手はそこを突いて、価格を叩いてきます。
私たちは止めません。もともと運営しているのは私たちですから、内見は予約の空いた日に入れ、営業はそのまま続きます。レビューも積み上がったままです。決済の日に引き継ぐのは、私たちが受託している運営業務です。買い手ご自身で運営される場合は実務をそのまま引き渡し、引き続き任せたいという場合は新しいオーナーさまのもとで私たちが運営を続けます。売却と運営を同時に進めるには、宅地建物取引業の免許と住宅宿泊管理業の登録の両方を持ち、なおかつその物件を実際に運営している会社である必要があります。ただし、営業許可・届出そのものの承継には別途行政手続が必要です。旅館業の許可は売買によって当然に移るわけではなく、事業の譲渡として譲渡の前に承認を受けるか、買い手が新たに取得することになります。住宅宿泊事業の届出には承継の仕組みがなく、買い手が自身の名義で出し直します。可否と所要期間は、所管の保健所および行政書士の確認によります。
査定は人が見て出します。自動計算ではありません
査定は宅地建物取引士が実際に手を動かして行います。現地を見て、接道の状況を確認し、用途地域を調べ、建物登記の内容と現況が合っているかを突き合わせます。営業中の民泊であれば、収益がどういう構造で立っているかまで見ます。報告書には、その金額をどう組み立てたかを書きます。どの成約事例を参照したか、どこをどう補正したか、この一棟が別の一棟より高い、あるいは低いのはなぜか。そこまで記載します。
これは私たちの厚意ではありません。宅地建物取引業法 34条の2 第2項に、価額について意見を述べるときは根拠を明示しなければならないと定められています。業界の実態としては、媒介契約を取るためにまず高い金額を出し、三か月売れなかったところで値下げを持ちかける。このやり方は今もなくなっていません。法律が根拠を示せと言っている以上、私たちは示します。受け取った査定書は、そのまま持って他社に相談していただいて構いません。
もう一つ、はっきりさせておきます。査定価格は市場に対する私たちの判断であって、最終的な成約価格ではありません。いくらで決まるかは、買い手によって、時期によって、そしてオーナーさまがどこまで待てるかによって変わります。初めから金額を確約してくる相手がいたら、その根拠を一度聞いてみてください。
費用と義務は、契約の前にお伝えします
これから挙げる数字を、媒介契約を結んだあとで初めて聞かされるオーナーさまが少なくありません。私たちは、仲介会社を選んでいる段階でお見せしたいと考えています。法律で決まっている数字と、当社の方針で決めている数字が混じりますので、どちらなのかはその都度書きます。
仲介手数料と、低額物件だけに適用される特例
法定上限には速算式があります。売買価格が 400 万円を超える場合、売買価格に 3％ を掛け、そこへ 6 万円を足し、消費税を加える。3％ を掛ける対象は 400 万円を超えた部分ではなく、売買価格の全額です。3,000 万円の物件なら上限は 96 万円と消費税、税込 105.6 万円になります。法律が定めるのはこの上限までで、実際の報酬額は契約で決まります。当社はこの上限どおりに頂戴しており、京都の同業でも一般的な水準です。下記の低廉な空家等の特例に当たる場合は、その説明と同意の取得を、いずれも媒介契約の締結前に行います。
2024 年 7 月から、あまり知られていない規定が加わりました。売買価格が 800 万円以下（消費税相当額を除く）の物件については、媒介契約の締結前に説明してオーナーさまの合意を得ていれば、報酬の上限が 30 万円と消費税、税込 33 万円まで認められます。京都では、この価格帯に入る町家が少なくありません。
取り違えやすいのは、変更の向きです。この規定が動かしたのは上限のほうで、費用が下がったわけではありません。従来の計算式では、500 万円の物件で受け取れるのは最大 21 万円と消費税でした。現地調査に一度行けば足が出る水準で、この手の物件を引き受ける会社はほとんどありませんでした。今は引き受け手が出てきましたが、その代わりオーナーさまの負担は従来の式より重くなることがあります。規定の名称には「空家等」と入っていますが、判定するのは価格です。人が住んでいるかどうかは適用に関係しません。この規定を使うかどうか、金額をいくらにするかは、媒介契約の前に説明して合意を得る必要があります。あとから追加はできません。
非居住者が売る場合、買主が 10.21％ を源泉徴収します
海外にお住まいのオーナーさまが、決済の当日にこれを初めて聞かされる。実際に起きています。税法上の非居住者に当たる場合、買主には売買代金を支払う際に 10.21％ の所得税を源泉徴収し、税務署へ納付する義務があります。決済日に手元へ入る金額は、契約金額より一割強少なくなります。
この分が消えるわけではありません。前払いなので、確定申告で精算し、払い過ぎていれば戻ります。ただし手元の資金は確実に減ります。残債の返済や両替の予定が入っていると、ここでつまずきます。例外は一つあります。買主が個人で、自分または親族の居住用として購入し、売買価格が 1 億円以下であれば源泉徴収は不要です。ご自身がどちらに当たるかは税理士の確認によります。必要でしたら私たちがおつなぎします。
印紙税、抵当権抹消、測量、譲渡所得税
印紙税は売買契約書に貼ります。契約金額に応じた段階制で、軽減措置が適用されている間は数千円から数万円の範囲です。正確な額は最新の税額表でご確認ください。抵当権が残っていれば抹消登記が必要で、登録免許税は不動産一件につき 1,000 円、土地と建物であれば 2 件で 2,000 円です。これとは別に司法書士への報酬がかかります。境界がはっきりしない場合や買主から求められた場合は測量を行います。京都の古い建物では珍しくない出費で、土地の形が整っていない町家では特に発生しやすくなります。
残るのは譲渡所得税です。所有期間が 5 年を超えていれば 20.315％、5 年以内なら 39.63％。いずれも所得税に復興特別所得税と住民税を合わせた税率で、住民税の分は譲渡した年ではなく翌年に課税されます。この所有期間は、譲渡した年の 1 月 1 日時点で数えます。実際に何か月保有したかではありません。数日の差で税率が変わる例は本当にあります。居住用財産には特別控除がありますが、投資物件や民泊に使っていた物件で適用されるかどうかは個別の事情によります。ここは税理士の確認によります。
媒介契約は三種類。法律が私たちに課す義務が違います
売却で最初に結ぶ書類が媒介契約です。どれを選ぶかで決まるのは、他社にも同時に頼めるかどうかだけではありません。法律が私たちに課す義務の重さも、ここで決まります。
一般媒介契約は複数の会社に同時に依頼でき、オーナーさまご自身が見つけた買主と直接契約しても構いません。その代わり、指定流通機構（レインズ）への登録は義務付けられておらず、報告の頻度も定められていません。同じ物件を数社が並行して抱えると、最後の成約が自社になるかどうか誰にも読めません。どこまで手をかけるかは、おのずと限られます。
専任媒介契約は依頼先が私たち一社に限られますが、オーナーさまご自身が見つけた買主とは直接取引できます。有効期間は法律上最長 3 か月。契約成立から 7 日以内（休業日を除く）にレインズへ登録し、2 週間に 1 回以上、状況を報告する義務があります。
専属専任媒介契約はさらに踏み込み、ご自身で見つけた買主との取引も私たちを通していただきます。有効期間はこちらも法律上最長 3 か月です。その分、義務は重くなります。レインズへの登録は 5 日以内（休業日を除く）、報告は週に 1 回以上です。
この期限と頻度は宅地建物取引業法に定められた義務です。ですからオーナーさまにとっては、業者を測る物差しにもなります。専任媒介を結んだのにレインズの登録済証明書が渡されない、2 週間経っても報告が来ない。これはサービスの良し悪しの話ではなく、法定義務が果たされていないということです。
弱いところを先にお伝えします
私たちは小さな会社です。宅地建物取引業の免許を取得したのは 2026 年 4 月、京都府知事（1）第15131号。かっこの中の「1」は最初の免許期間を示しますから、同業者が見れば一目で分かります。ですから先に自分で言います。仲介の成約実績はゼロです。このページに「売却実績 何件」という数字が出てこないのは、一件もないからです。
実績があるのは、もう半分のほうです。2019 年から京都で宿泊運営を続けており、現在は 16 棟を管理しています。うち 12 棟が旅館業の簡易宿所許可、4 棟が住宅宿泊事業法の届出です。これまでに預かった物件は 20 棟を超え、ゲストからのレビューは 850 件以上、平均 4.97。他社の管理に移られたオーナーさまは、これまで一人もいません。
この種の物件を買う人が気にする点は、だいたい決まっています。この路地に車が入るのか、この用途地域で許可が下りるのか、清掃とリネンに月いくらかかっているのか、繁忙期と閑散期で何倍違うのか。これらは、運営者として私たちが日々判断している内容です。資料を探しても出てきません。実際に回している者の手元にしかない情報です。
仲介の実務で新参であることは、自分たちが一番分かっています。その分は、別のところで埋めます。資料は三か国語で作る。売り出し中も営業を止めない。買い手からの運営の質問には、運営している者が答える。三つとも、免許の年数には関係ありません。成約件数がまだない以上、判断はそこでお願いします。
無料査定
下記をご記入ください。拝見したうえでご連絡します。査定は無料で、そのあと媒介をお任せいただく必要はありません。こちらから営業のご連絡を重ねることもありません。分からない項目は空欄のままで構いません。
物件の所在地（区と町名まででけっこうです。番地はあとで伺います）
間取りとおおよその面積（部屋数、建物面積、土地面積。分かる範囲で）
現在の状況（自己使用／賃貸中／民泊営業中／空き家）
許可の有無（旅館業許可／民泊届出／なし／不明）
ご希望の時期（売却を決めている／半年以内／一年以内／まず金額を知りたい）
ご連絡先（お名前と、メールアドレスまたは電話番号）
ご希望の連絡手段（WhatsApp／LINE／WeChat／メール）
最後の項目は形だけの質問ではありません。WhatsApp も LINE も同じ受信箱につないであります。選んでいただいた手段でそのまま返信しますので、私たちと連絡を取るためにアプリを増やす必要はありません。
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会社
081株式会社（ブランド名 moogo） 法人番号 1130001062133 代表取締役 Icy
宅地建物取引業免許
京都府知事（1）第15131号 有効期間 2026年4月24日〜2031年4月23日 従事者2名／専任の宅地建物取引士1名
保証協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
住宅宿泊管理業者
国土交通大臣（01）第F03122号 有効期間 2024年1月19日〜2029年1月18日
事務所
〒616-0027 京都市西京区嵐山内田町43-3-1F 電話 075-600-0776
本ページに記載した税金、報酬の上限、契約上の義務は、2026 年 8 月時点で公開されている法令の内容です。個別の案件への適用は、税理士、司法書士、行政書士および所管行政庁の判断によります。査定価格は意見であり、成約を保証するものではありません。