物件価格のほかにかかる諸費用

要点

• 物件価格のほかにかかるお金は、おおむね価格の 6% を見ておけば足ります。

• 印紙税は契約当日、登録免許税と司法書士報酬は決済当日に出ていきます。仲介手数料をいつ払うかは契約書で決まり、契約時と決済時に分けることもあります。

• 不動産取得税は鍵を受け取ってから数か月後に、納税通知書で届きます。あなたが予算を使い切ったころです。

• 登録免許税と不動産取得税の課税標準は固定資産税評価額であって、あなたが払った価格ではありません。

• 以下に挙げる軽減措置の多くは 2027 年 3 月 31 日で期限を迎えます。

• これらを実際の金額に変える書類が、固定資産税評価証明書です。あなたが買付を入れる前に取り寄せられます。

物件情報に載っている数字は 1 つです。

あなたの口座から出ていくのは 5 つか 6 つで、半年ほどに散らばります。

どれも不意打ちではありませんし、どれも買付を入れる前にあなたが計算できます。つまずきやすいのは、お金の出ていく順番と、いちばん大きな 2 つの税が価格を基準に計算されないことです。以下はすべて、価格 3,000 万円の中古一戸建てを、自分では住まずに賃貸か運用に回す個人が買う場合を例に説明します。

買主が変われば答えも変わるので、あなたの条件で変わるところはその都度書きます。

契約当日

印紙税は契約書に貼る収入印紙で、税額は契約金額の区分によって決まり、1,000 万円を超えて 5,000 万円以下の契約書は軽減措置により 1 万円 となります。この軽減が適用されるのは、2027 年 3 月 31 日までに作成される契約書に限られます。同じ区分の本則税額は 2 万円ですから、この差は実際にありますし、期限もあります。

ここで金額が動く要素が 2 つあります。印紙税は契約書の正本 1 通ごとにかかるので、売主とあなたがそれぞれ署名済みの正本を持てば、この取引では 2 通分になります。電子契約なら 1 円もかかりませんが、これは優遇措置ではなく、印紙税法が課税対象を「文書」に限っていて、電磁的記録が文書に当たらないためで、期限もありません。ただし署名押印済みの紙を後から交付すれば、その紙が課税文書になります。

仲介手数料には法定の上限があり、200 万円までの部分が 5.5%、200 万円を超えて 400 万円までの部分が 4.4%、400 万円を超える部分が 3.3% と、区分ごとに積み上げて計算します。いずれも消費税込みの数字で、3,000 万円なら、依頼者の一方であるあなたが払う上限は 1,056,000 円 です。この全額を契約当日に払うとはかぎらず、契約時と決済時に分けることもあります。

これは上限であって、定額ではありません。

800 万円以下の物件では、計算の仕方が変わります。2024 年 7 月 1 日から、この金額以下の物件は依頼者の一方につき 33 万円 まで受領でき、これは区分ごとに積み上げた額を上回ります。500 万円の物件なら積み上げの計算では 231,000 円ですが、実際の上限は 330,000 円です。ただしこの特例を使うには、媒介契約を結ぶ前にあなたへ説明して合意を得る必要があり、後から伝えたのでは要件を満たしません。

決済・登記の当日

登録免許税は所有権の移転登記にかかり、税率は土地と建物で分かれます。売買による土地の移転は 2029 年 3 月 31 日まで 1.5% です。本則の 2.0% より低く、この軽減には自己居住の要件も床面積の要件もないので、法人でも、賃貸に出す予定の物件でも使えます。

建物のほうは事情が違います。本則は 2.0% で、0.3% の住宅用家屋の軽減は、自分で住む個人にしか適用されません。条件はほかにもあります。床面積 50 ㎡以上、取得原因が売買か競落であること、取得後 1 年以内に登記すること、中古なら昭和 57 年 1 月 1 日以後の建築か、新耐震基準に適合していることです。そのうえで、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書を申請書に添付します。証明書がなければ、あなたが納めるのは本則の額です。

1 年を過ぎれば、この軽減は二度と戻りません。

この例では土地が 180,000 円、建物が 120,000 円で、合計 300,000 円 です。同じ建物でも、あなたが自分で住み、要件をすべて満たすなら、建物側は 120,000 円ではなく 18,000 円になります。

登記はあなたの代理で司法書士が申請しますが、報酬に法定の額はなく、各事務所が自由に決めています。日本司法書士会連合会の 2024 年の報酬アンケートでは通常の所有権移転登記の全国平均が約 57,000 円（消費税込み）となっており、書類のそろった案件なら 50,000 円から 80,000 円を見ておけば大きくは外れません。ただし、そのアンケートの設例は、固定資産評価額の合計 1,000 万円の土地 1 筆と建物 1 棟という前提です。報酬はあなたの購入価格にも評価額にも比例しないので、評価額が倍なら報酬も倍、という計算にはなりません。

火災保険は前払いで、多くの保険会社が引き受ける最長期間の 5 年分をまとめて払うのが通例です。円建ての平均額を示す公的な統計はないため、あなたが見積もりを取る以外に金額を知る方法はありません。なお、この建物に自分では住まず、許可を得た宿泊施設として使うなら、住宅物件ではなく事業用の一般物件として扱われるのが一般的です。住宅用のまま契約を続けると、告知義務違反として保険金が出ないおそれがあります。契約前に用途を保険会社に伝えて確認してください。 当年度の固定資産税は、引渡日を基準にあなたと売主のあいだで日割り精算しますが、これは法律上の義務ではなく契約上の慣行にすぎません。起算日を関東は 1 月 1 日、関西は 4 月 1 日とする傾向はありますが、統一された慣習ではありません。決めているのは契約書の条項ですから、一般論ではなく、あなたの契約書で確かめてください。

数か月後に届く納税通知書

不動産取得税は都道府県の税で、登記が終わってから数か月後に、あなたのもとへ納税通知書が郵送されますが、届くまでの期間は 3 か月から 4 か月が多く、1 年かかることもあります。

決済の当日には、誰もあなたに請求しません。だからこそ、この税がいちばんこたえます。

住宅と土地は 2027 年 3 月 31 日まで 3% で、本則は 4% です。土地のほうは用途を問わず 3% なので、自分では住まないこの例でも土地は 3% のままです。宅地評価土地も同じ期限まで課税標準が 2 分の 1 になりますが、どちらも期限付きの措置で、この税率がずっと続くわけではありません。この例では、土地の評価額 1,200 万円が 600 万円になり 3% で 180,000 円、建物の評価額 600 万円に 3% でこちらも 180,000 円です。合計 360,000 円 が、鍵を受け取ってずいぶん経ってから、あなたの郵便受けに届きます。

用途が変われば、金額も変わります。

住宅に当たらない建物は 4% で課税され、別荘は施行令で「住宅」から除かれています。ここでいう別荘は「専ら保養の用に供するもの」を指します。あなたが同じ建物を保養目的の別荘として買えば、建物側は 180,000 円ではなく 240,000 円です。許可を得た宿泊施設としてあなたが運営する場合も、同じ 4% の扱いになることがあります。

2 つの税を決めている数字

登録免許税も不動産取得税も、課税標準は固定資産課税台帳に登録された価格であって、売出価格でも、あなたが払った金額でも、金融機関の評価でもありません。ここまでの数字は、土地 1,200 万円・建物 600 万円という前提で計算していますが、この前提は、話を進めるために私が置いた仮の数字です。

あなたの物件の数字は、すでに決まっています。

それは市区町村が発行する固定資産税評価証明書に書かれていますし、現所有者が毎年受け取る固定資産税の課税明細書にも書かれています。どちらか一方があなたの手元に来れば、この記事の見積もりはすべて実際の金額に変わります。どちらも買付を入れる前に取り寄せられますから、早めに動いてください。同じ 3,000 万円でも税額はかなり違います。土地側は 1.5% の税率と 2 分の 1 の課税標準という二重の軽減を受ける一方、自分で住まない建物には、住宅向けの軽減がどちらも及びません。

この例を足すと、印紙税 10,000 円、仲介手数料 1,056,000 円、登録免許税 300,000 円、司法書士報酬 50,000 円から 80,000 円、不動産取得税 360,000 円。

合計 1,776,000 円から 1,806,000 円。あなたが物件価格のほかに用意する額で、価格の 5.9% から 6.0% です。ここに保険料と固定資産税の精算金が加わります。

現在売り出し中の物件は moogo の販売物件 に掲載しています。

よくある質問

6% という目安は信用できますか。 住宅ローンを使わない中古の売買なら、あなたの予算の目安として使えます。あなたがローンを組むと、事務手数料と保証料、金銭消費貸借契約書の印紙税、それに抵当権設定登記の登録免許税が加わります。金銭消費貸借契約書には不動産譲渡の軽減が及ばないので、3,000 万円なら本則の 20,000 円です。抵当権設定登記は債権額の 0.4%、自分で住み証明書を出せる場合は 0.1% です。分譲会社から新築を買えば、建物価格に消費税がかかります。

軽減措置は自動的に適用されますか。 ものによります。土地の 1.5% は申請も証明書も要らず、登記のときに自動で適用されます。住宅用家屋の 0.3% はそうではなく、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書を登記申請書に添付して初めて適用され、登記が済んでから持って行っても間に合いません。不動産取得税は取得後に、あなたが「不動産取得に関する申告書」を提出し、軽減を受けるならそれを証明する書類もあわせて出します。都道府県が要件に該当すると認めて職権で適用することもありますが、あなたが出さずに待つ理由にはなりません。

この例の価格に消費税が含まれないのはなぜですか。 土地の譲渡は非課税で、建物に消費税がかかるのは売主が事業として譲渡する場合だけだからです。自分が住んでいた家を売る個人は、これに当たりません。ただしこの記事から消費税が消えているわけではなく、あなたが払う仲介手数料の 1,056,000 円も、司法書士報酬の 50,000 円から 80,000 円も、消費税を含んだ金額です。

マンションと一戸建てで費用は同じですか。 構成は同じで、細部が違います。住宅用家屋の軽減にある 50 ㎡の線は登記簿上の内法面積で判断されるので、パンフレットに載っている壁芯面積より小さく出ます。分譲会社から買う新築マンションは建物価格に消費税が含まれ、管理費と修繕積立金は引渡日からあなたの負担として毎月かかります。

実際に買うときにも、この税率は残っていますか。 いくつかは残りません。印紙税の軽減、住宅用家屋の登録免許税、不動産取得税の 3%、宅地の課税標準 2 分の 1 は、いずれも 2027 年 3 月 31 日で期限を迎えます。土地の 1.5% は 2029 年 3 月 31 日までです。

ここに挙げた数字はすべて、公開された税率表と、あなたが見る権利のある書類から出ています。出ていく順番のとおりに備えてください。契約、決済、そしてこの件を考えなくなったころに届く納税通知書です。

実際の物件でこの金額を試算したい場合は、moogo の物件リクエスト からお知らせください。

本記事は 2026 年 8 月 22 日時点の公表された法令・官公庁資料に基づいています。制度は変わります。081株式会社は宅地建物取引業者であり、税理士事務所でも行政書士事務所でもありません。一般的な説明であって、個別の事案についての税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は、所管の官公庁と専門家にご確認ください。