海外に住んだまま、日本の家を売る

要点

• 非居住者が売るとき、買主は代金の 10.21% を先に差し引いて税務署に納め、あなたが受け取るのは残りです。

• この源泉徴収は代金の全額にかかり、あなたの利益にはかかりません。だから損をして売っても引かれます。

• 実際に納めるべき税は、翌年の申告で精算します。手続きは納税管理人が行い、引かれた分が一部戻ることもよくあります。

• 住民税まで払うかどうかは 1 つの日付に掛かっています。売った翌年の 1 月 1 日に、あなたがどこに住んでいるかです。

• 購入時の書類が出せないと、法律は売値の 5% しか取得費と認めません。小さいはずの譲渡益が、大きな譲渡益に化けます。

• 海外へ移ったまま登記の住所を変えていない所有者には、過料付きの変更義務がかかるようになりました。書類の宿題は、売り出しの前から始まります。

海外の売主が最初に出会う数字は、税率ではありません。決済明細に空いた穴です。

穴がなぜそこにあり、あとでどう塞がるのかが分かれば、海外からの売却は驚きではなく、日程の列になります。

先に出ていく 10.21%

日本は非居住者の売主から、源泉で税を取ります。あなたから買って代金を払う人が、10.21%、所得税と復興特別所得税を差し引いて税務署に納めなければなりません。義務は買主の側にあり、法人でも個人でも同じです。例外は 1 つだけで、3 つの条件が同時にそろう必要があります。買主が個人であること、自己または親族の居住用に買うこと、代金が 1 億円以下であることです。買主が法人なら、投資用なら、あるいは金額が大きければ、源泉はかかります。

基数は代金であって、利益ではありません。

3,000 万円で売れば、取得にいくら払っていようと、決済で 3,063,000 円が先に出ていきます。損をして売っても同じです。このお金は最終の税ではなく、税務署への預け金です。それを精算する仕組みが、下で述べる申告です。

母国との租税条約で、この源泉徴収がなくなることはありません。

期限は買主の側の話です。納付は決済の翌月 10 日までが原則です。日本に住所や居所、事務所を持つ買主が代金を国外で払った場合にかぎり、期限は翌月末になります。あなたの側の話は、値決めの前に、代金の 1 割が一歩遅れて届くと知っておくことです。

実際に納める税

本当の税は譲渡益にかかり、日本はそれを暦で測ります。所有 5 年超、それも売った年の 1 月 1 日時点で数えて、譲渡益に 15% と復興特別所得税。5 年以下なら 30% と同税で、ほぼ倍です。購入記念日ではなく 1 月 1 日で数えます。この暦のからくりは保有コストの記事で触れたものと同じで、売却日そのものを動かします。

居住者はさらに住民税 5% か 9% を払います。あなたが払うかどうかは 1 つの日付で決まります。住民税は翌年 1 月 1 日に日本に住所のある人に付くからです。その日まで海外にいれば、この層は生じません。その日より前に戻れば、生じます。譲渡益の 5 から 9 ポイントが、引っ越しの日付 1 つで決まります。

譲渡益そのものは、売値から取得費と譲渡費用を引いたものです。そして売主が本当にお金を失うのは取得費の側です。取得費には当時の代金、購入時の税と手数料、改良の工事が入り、建物分は減価償却で目減りします。しかしどれも書類で示せなければ、法律の受け皿は売値の 5% を取得費とすることだけで、残りの 95% がほぼ丸ごと譲渡益として課税されます。何年も前の購入時のファイルが、この場面で現実の金額に変わります。このシリーズを読みながら買った方は、全部残しておいてください。

自宅を売るときの 3,000 万円特別控除という有名な仕組みがあります。書かれた要件に入っているのは、実際に住んでいたこと、そして住まなくなって 3 年目の年末までに売ることです。売主が居住者であることという要件は、条文にありません。ただし非居住者への適用を明言した国税庁のページは見当たらないので、あなたの適用可否は前提ではなく、申告の専門家に渡す問いとして扱ってください。一度も住んだことのない、貸したり泊めたりしてきた家は、いずれにせよ対象外です。

お金を取り戻す

精算は日本の申告の季節、売った翌年の 2 月 16 日から 3 月 15 日に走ります。非居住者は、あらかじめ定めた納税管理人を通じて申告します。買う側の記事で扱ったのと同じ仕組みです。管理人が申告し、譲渡益への実際の税額が計算され、税務署に預けてある 10.21% がそこに充当されます。

益が小さければ還付が大きく、益が大きければ追納です。

実務的な帰結が 2 つ続きます。申告をしない売主は、取りすぎた分をそのまま進呈することになり、損をして売った場合の進呈額は 10.21% の全額です。そして管理人は申告のときまでに就いていなければならないので、その指名は売却の後始末ではなく、仲介探しと同じ、始まりの仕事です。

距離を挟んで走らせる売却

媒介契約には 3 つの法定の型があり、遠くにいるほど違いが効きます。専任系の 2 つでだけ、仲介は数日以内、営業日で数えて、あなたの物件を全国の流通機構へ登録する義務を負います。報告の間隔も、型に応じて 2 週に 1 回または 1 週に 1 回と決まっています。一般媒介には、そのどちらの義務もありません。受信箱に何も届かない理由を訝しむ日のために、知っておく価値のある法律の事実です。

専任系の有効期間は 3 か月が上限で、更新はあなたの申出があってはじめて動きます。

登記簿は、あなたを認識してからでないと売らせてくれません。海外へ移って住所を変えていなければ、登記簿とあなたの書類の不一致は移転登記の却下事由です。だから直すこと、つまり住所の変更登記が先に来て、実務では移転登記と同時に連件で出します。これはもう任意ではありません。2026 年 4 月から、所有者は住所の変更から 2 年以内の登記を義務づけられ、怠れば 5 万円以下の過料、それ以前の変更には 2028 年の期限が別にあります。10 年間登記簿のことを考えなかった海外の売主は、たいてい最悪の時点でこの規則に出会います。書類の宿題を売り出しの前に置く、もう 1 つの理由です。

海外にいる売主は、日本の売主が出す印鑑証明書を用意できません。代わりになる書類はありますが、どれが要るかは国籍と居住国で変わります。何かに署名する前に、仲介と司法書士に一式を特定してもらってください。

価格と時機とあなたの市場の相場は、この記事が答えない問いです。言い切れるのは動かない部分です。源泉、2 つの暦の判定、登記簿の要求。海外の売主の誰にとっても同じで、どれも最初に片づけることが報われます。

よくある質問

買主と合意して源泉を飛ばせますか。 飛ばせません。義務は法律が買主に課したもので、当事者間の合意で消えるものではありません。実務に慣れた買主側は、あなたの意見を聞かずに差し引きます。

損をして売るのですから、引かれないのではありませんか。 引かれます。源泉は代金の上を走り、益の上を走りません。損が変えるのはあとの申告で、税額はゼロと計算され、引かれた全額の還付を申請します。

戻るつもりなら、いつ戻るのがよいですか。 住民税が気になるなら、売却の翌年 1 月 1 日より後です。その日に日本に住所があれば譲渡益に 5% か 9% が加わり、海外にいれば加わりません。

20 年前の売買契約書をなくしました。 本気で探してください。差は小さくありません。書類のある取得費は、建物分の減価償却を引いた額が控除できます。それが出せなければ、受け皿は売値の 5% です。当時の仲介、登記した司法書士、借りていた銀行が写しを持っていることがあります。

買主が外国人だと何か変わりますか。 源泉はあなたの側の地位で決まり、買主の国籍では決まりません。例外は買主の側の話で、個人が 1 億円以下で住むために買う場合です。日本に住む外国人があなたの家を自宅として買うなら、ほかの買主と同じように例外に入ります。

海外からの売却は、同時に走る 3 つの暦です。買主の源泉の期限、あなたの申告の季節、そして 2 つの 1 月 1 日の判定。どれも交渉の余地はなく、どれも初日から全部分かっています。この日程をあなたの持っている家に当てはめるなら、moogo にお知らせください。

本記事は 2026 年 8 月 25 日時点の公表された法令・官公庁資料に基づいています。制度は変わります。081株式会社は宅地建物取引業者であり、税理士事務所でも行政書士事務所でもありません。一般的な説明であって、個別の事案についての税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は、所管の官公庁と専門家にご確認ください。