持っているあいだ、毎年いくらかかるか

要点

• 毎年 2 つの税が一緒に来ます。固定資産税が標準税率 1.4%、都市計画税が上限 0.3% で、どちらも評価額に対してかかり、あなたが払った価格にはかかりません。

• 1 月 1 日時点で登記されている所有者が 1 年分を納め、納付は通常 4 回に分かれます。

• たいていの住宅の足元の土地は評価額の 6 分の 1 で課税されており、この軽減は建物が実質的に住宅として使われていることに掛かっています。

• マンションには一戸建てにない毎月の 2 つの費用があり、国の最新の調査の平均は管理費が約 11,500 円、修繕積立金が約 13,000 円です（駐車場関連の分を除いた数字）。

• 火災保険はいまは最長 5 年ずつなので、保険料の問いは 10 年に 2 回戻ってきます。

• これらすべてを動かしている評価額は毎年の課税明細書に載っていて、現所有者の手元にすでにあります。

前の記事で扱った購入時の費用は一度きりです。ここで扱うものは毎年来ます。住んでいても、貸していても、空けていても来ます。

どれも単体では大きくありません。

買ってから読むより買う前に読むほうが報われるのは、このうち 2 つが、あなたが建物をどう使うかで大きさを変えるからです。

登記簿の上の 2 つの税

固定資産税は市町村の税で、1 月 1 日時点の登記上の所有者に、評価額の標準税率 1.4% でかかります。標準というのは文字どおり標準で、法律は市町村が条例で税率を変えることを認めており、実際に高く課す自治体もあります。都市計画税は同じ納付書に載ってきますが、0.3% は決まった税率ではなく法律上の上限で、課すかどうか自体が任意です。2025 年 4 月時点で課しているのは全国 1,719 団体のうち 639 にとどまります。

京都市は 1.4% と 0.3% で、納期は 4 月・7 月・12 月・翌 2 月です。東京 23 区は市町村ではなく都が課税し、納期のカレンダーも別で、小規模住宅用地の都市計画税を半分にする年度ごとの独自軽減があります。

同じ家でも、都市が変われば請求書は別物になり、どちらの都市も他方の規則ではありません。

1 月 1 日の所有者が 1 年分を納めるので、引渡しのときに売主と行う按分は私的な精算であって、税務の窓口が関知することではありません。請求書の裏にある評価額は 3 年ごとに見直されるため、買った年の数字が永遠の数字でもありません。

取り寄せるべき書類は、現所有者の課税明細書です。

評価額と 2 つの税、そして次に述べる土地の軽減がいまどうなっているかが、その一枚に載っています。

たいていの家の足元にある軽減と、それを失うとき

1 戸につき 200 ㎡までの住宅用地は評価額の 6 分の 1 で課税され、それを超える部分は 3 分の 1 で、こちらは家屋の床面積の 10 倍までです。都市計画税にも同じ趣旨の特例がありますが、割合は別です。この割合は期限付きの優遇ではなく恒久の法律で、普通の住宅の土地の税額が地価に比べて小さく見える理由でもあります。

すべては「住宅」という一語に掛かっています。

国が課税庁に示した通知は、判断基準はそこに人が継続して実際に住んでいるかどうかであって、民泊の届出の有無ではないと明記しています。届出そのものは軽減を外しません。一方で、建物全体を宿泊に回して誰も実際に住んでいない家は、見た目がどれほど住宅でも、この判断を通らないことがあります。京都市自身のページも、居住用の住宅を宿泊施設として使うと土地の固定資産税・都市計画税が増額になる場合があると率直に書いています。もっぱら保養のための別荘は、はじめから軽減の外にいます。

失っても税額が 6 倍に跳ぶわけではありません。1 年に課税できる割合を抑える負担調整が別にあるからです。それでも、同じ土地が持ち主によって違う請求書を生む原因として、これより大きいものはありません。

何もしないまま失う道もあります。放置された空き家が市町村から正式な勧告を受けると、その敷地は住宅用地の軽減を失います。助言や指導の段階では外れず、勧告で外れます。2023 年の空家法改正は、この引き金を、荒廃しきった家だけでなく管理の行き届かない家にまで一段手前へ広げました。逆の方向では、新築住宅は最初の数年、建物分の固定資産税が半分になり、この措置は直近の税制改正で 2031 年 3 月 31 日までの新築に延長されています。

マンションが毎月足してくるもの

一戸建てには税と維持があります。マンションには税と維持に加えて、止まらない 2 つの費用があります。

国土交通省のマンション総合調査はこの領域で唯一の公的な統計です。1 戸あたり月額の平均は管理費が約 11,500 円、修繕積立金が約 13,000 円で、どちらも駐車場使用料などの充当分を除いた数字です。同じ調査でも、駐車場分を含めた集計では約 17,100 円と 13,400 円まで上がります。この 2 つの集計基準を取り違えて引用するところから、この領域の間違った数字の大半が生まれています。

修繕積立金のほうは、もう一歩踏み込んで見る価値があります。国交省自身のガイドラインが 1 ㎡あたり月額で、計画期間全体を均して算出する目安の水準は、多くの建物が実際に集めている額を上回っており、調査対象の半分近くは最初を低く後を高くする段階増額方式です。

今日安い積立金は、明日の一時金になりえます。

答えはこの記事ではなく、その建物の長期修繕計画の中にあります。買う前に読んでください。

一戸建てには、これらのどれも存在しません。

共用部分の費用を区分所有者に分担させる法律は、住戸に切り分けられた建物に適用されるもので、町家には積み立てるべき共用部分がそもそもありません。維持はすべてあなたのものですが、その時期を決めるのもあなたです。

保険と、貸すことと、空けている年月

火災保険はいまは一度に最長 5 年なので、持ち続けるということは 10 年に 2 回値段を聞き直すということです。参考純率を定める業界機構はここ数回の改定で引き上げを続けています。参考純率は保険料そのものではなく、更新の見積もりは各社が決めます。それでも、上がってきたのは参考純率そのものです。

貸しに出すなら、管理にも値段があります。国交省の直近の賃貸管理の調査では、いちばん多い報酬の帯は月額家賃の 3〜5% で、次が 5〜10% でした。これは調査の分布であって料金表ではなく、どの会社がどの家にいくら求めるかは契約の条項です。

空けたままの家にもお金はかかります。

全国の空き家所有者の調査では、年の維持費が 5 万円未満という回答が約半分を占め、単独でいちばん多い帯は 10 万〜20 万円でした。この調査の費用の定義には、上で述べた税も、つないだままの電気水道も、様子を見に行く交通費も含まれています。京都の夏の湿気の中で町家を空けておくことは、建物にとっても無害ではありません。それは鍵を引き出しにしまっておく理由ではなく、使うか、きちんと手放すかの理由です。

いちばん遠い先のことも、一言だけ書いておきます。いずれ売るとき、譲渡益への税率は所有期間で決まり、短期の税率は長期のほぼ 2 倍、そして境界はあなたが売る年の 1 月 1 日で判定されます。買った日の周年ではありません。

実務では、所有者はただこの線を待ちます。売るのは、購入からおおむね 6 回目の 1 月 1 日が過ぎたあとです。

よくある質問

具体的な家で、2 つの税はいくらになりますか。 現所有者の課税明細書が正確に答えます。買付を入れる前に取り寄せられます。売出価格から計算した数字は、どれも土台から違います。税がかかるのは評価額で、評価額はたいてい売出価格よりずっと低いところにあります。

貸しに出すと土地の軽減は変わりますか。 普通の住まいとして貸せば、そこに住む人がいます。判断基準が見ているのはまさにそこです。問いが現実になるのは短期の宿泊で、通知は継続した居住を見ますし、京都市も宿泊利用で土地の税が増額になりうると案内しています。宿泊の計画があるなら、その問いは買う前に値段へ織り込んでください。

管理費は交渉できますか。 できません。管理組合が規約に基づいて定め、変えるのも決議です。あなたの契約では動きません。できるのは、買う前に長期修繕計画と積立金の残高を読むことです。そこにある不足は、あなたの名前が書かれた将来の請求書です。

都市計画税はどこにでもありますか。 ありません。課している市町村は約 3 分の 1 で、市街化区域に集中する任意の税です。京都市は課し、課していない町も多くあります。物件の場所が、どちらの請求書かを決めます。

空けておくと税は変わりますか。 はじめは何も変わりません。危ないのは、放置が進んで市町村の正式な勧告に至ったときで、その時点で土地は住宅の軽減を失います。手入れされた空き家にその処分は来ません。来るのは普段の請求書だけです。

ここにある数字は、恒久の法律か、年次の入った国の調査か、売主の手元の書類に載っているものだけです。課税明細書を取り寄せ、修繕計画があればそれを読めば、持つことの年間の側はもう見積もりではなくなります。売り出し中の物件は moogo の販売物件 にあります。

本記事は 2026 年 8 月 24 日時点の公表された法令・官公庁資料に基づいています。制度は変わります。081株式会社は宅地建物取引業者であり、税理士事務所でも行政書士事務所でもありません。一般的な説明であって、個別の事案についての税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は、所管の官公庁と専門家にご確認ください。