契約の前
海外に住んだまま日本で家を買う
住民票の代わりになる書面、取得から動き出す時計、そして誰にも約束できないこと。
· Icy（moogo／081株式会社 代表取締役）
要点
この記事に出てくる届出のうち、あなたの国籍で発動するものは 1 つもありません。どれも、日本に住所があるかどうかで決まります。
書類一式の中心にあるのは、あなたが持っていない住民票の代わりになる住所証明です。
その書面を作る道は 3 つあり、どれが開くかは、あなたの本国か居住国がその文書を実際に出すかどうかで決まります。
短い時計が 2 つあります。外為法の報告は取得日から 20 日、納税管理人は私たちが確認した 3 つの自治体でいずれも 10 日でした。
各書類が何日で出るかは、前もって分かりません。私たちが調べた限り、日数を公表している当局はひとつも見つかりませんでした。
登記で証明を求められる中身は日本の買主と同じで、違うのは、その証明を作れるのが誰か、という点です。
ここで扱う根拠は全国の法令と法務省の通達、そして外為法なので、以下のすべては京都の町家でも札幌の区分マンションでも同じように当てはまります。変わるのは、各地方税の届出をどの窓口に出すか、そして何日あるかです。なお、少数の指定区域では契約の前に済ませる届出があるので、その住所が区域に入っていないかは早めに仲介業者に確かめてください。
住民票の代わりになる書面
日本の登記手続では、買主に公務員が作成した住所証明を求めます。不動産登記令が挙げているのは市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報で、そのあとにあなたにとって肝心な但書が続きます。公務員が職務上作成した情報がない場合は、これに代わるべき情報でよい、というものです。
この但書は外国人のためではなく、住民票を持たない人のための規定です。海外転出届を出した日本人にも住民票はなく、その場合は日本の大使館や総領事館が発行する在留証明で住所を証明します。
道は 3 つあり、しかも好きなものを選べるわけではありません。1 つめは、あなたの本国か居住国の政府が発行する住所証明で、その政府がそうした文書を出している場合に使えます。その国の領事も含まれ、州などの地域も「本国等」に含まれるので、アメリカやカナダやオーストラリアの州発行の書面は条文の言い回しの中に入ります。日本の大使館は、日本国籍のない人にこの書面を発行しないので、ここには入りません。2 つめは、それらの国の公証人が作成した住所証明で、あなたの旅券の写しを添えます。3 つめは、前の 2 つがやむを得ない事情で使えないときにだけ開く道です。通達は本国等の法制上の理由を先頭に挙げ、法務省の案内が例を足しているので、事由の一覧は閉じていません。この道は日本の公証人を通し、旅券の写しと、前の 2 つが取れない旨の上申書を出します。日本に滞在していること自体は、やむを得ない事情に当たりません。
英米法の国から買う人が時間を落とすのは、たいていここです。
アメリカやイギリスやオーストラリアの notary public は、署名を認証はしても、あなたがどこに住んでいるかを証明する書面を作成することは通常ありません。その書面が作れないなら 2 つめの道は開かず、あなたが向かうのは 3 つめです。3 つめの道には旅券の代替手段が用意されておらず、判断を誤ると連鎖の最初からやり直しになるので、この判定はいちばん先に済ませてください。
アポスティーユはここでは出番がありません。通達は住所証明にアポスティーユを求めていませんし、そもそもアポスティーユは日本の公文書を外国で使うための証明で、向きが逆です。外国語の書面には訳文を添える必要がありますが、法務省の案内では要点の項目だけを訳し、省略した事項を訳文に明記すれば足りるとされています。
見落とされやすい緩さが 1 つあり、この住所証明には法令上の期限がありません。よく言われる 3 か月は別の添付書面、たとえば売主の印鑑証明書に付いているものです。期限があるのはあなたの旅券のほうで、住所証明の作成日か申請の受付日のどちらかの時点で有効である必要があります。
動き出す時計と、その起点
取得の日から 20 日以内に、非居住者は日本銀行を経由して財務大臣あてに取得の報告書を提出します。財務省自身の案内は、法令がこの取得の日を定義していないと述べたうえで、合理的に記入できる日付として契約日、所有権が移る日、相続なら遺産分割が確定した日を挙げています。2026 年 4 月 1 日からこれは目的を問わず適用されるので、自分が住むために買った家も、貸すために買った家と同じように報告します。金額の下限はなく、安い家も高い家も同じで、郵送する場合は 20 日以内に到達している必要があり、出しただけでは足りません。
つまずきやすいのは 2 か所です。あなたが非居住者に当たるかどうかは外為法自身の基準で決まります。旅券ではなく、住所や居所がどこにあるかを見る基準で、すでにご存じかもしれない所得税の判定とも別物です。国籍が入り込むのは、答えがはっきりしないときに案内が頼る推定の場面だけです。そして残っている免除が覆うのは、賃借権や借地権といった不動産に関する権利だけです。所有権はそこに入っていないので、家やマンションの購入は目的が何であれ報告の対象で、別荘もここでいう居住には当たりません。
そのあとに納税管理人があり、これは 1 通ではなく 3 通です。
税法は、日本に住所のない所有者に、税務書類を代わりに受け取る人を国内に定めるよう求めています。国税には国税の届出があり、期限は納税管理人を定めたときです。あなたが日本から出国するなら、出国の日までになります。道府県税と市町村税はそれぞれ別に必要で、期限は法律ではなく条例にあります。私たちが確認した京都市、京都府、福岡市はいずれも必要が生じた日から 10 日以内で、ほかの自治体は所在地ごとの確認が要ります。東京 23 区は知っておく価値のある例外で、固定資産税が都税であるため、届出先は区役所ではなく都税事務所になります。
誰を選任できるかも地域の問題で、しかも普段説明されるより広い話です。京都市は市内に住所がある人なら誰でも認め、京都府は課税地を所管する府税事務所等の所管区域を見たうえで、個人については独立の生計を有する者に限っています。どちらも、区域の外に住む人を締め出してはいません。地方税の条文は同じ文の中に 2 本の道を走らせていて、区域内の人なら届出、区域外でもその事務を処理できる人なら、当局の承認を求める申請になります。10 日という期限も、区域も、様式も条例の問題なので、誰かにこの役を頼む前に、物件所在地の自治体で確かめてください。
誰にも前もって言えないこと
各書類が何日で出るのかは、買主が最初に聞く質問ですが、答えを公表している当局を、私たちは見つけられませんでした。在外公館も在留証明の所要日数を出していませんし、外国政府も、公証人も、翻訳者も同じです。2 週間から 3 週間と書いてあるサイトが引いているのは、公表された基準ではなく、誰かの経験です。
固められるのは順序の依存関係で、それがあなたにとって唯一の実質的なリードタイムです。出発点は、あなたの本国か居住国が 3 つの道のどれに当たるかを確定することです。次いで、3 つめの道に代替手段が用意されていないので、旅券の問題を片づけます。その人の氏名と住所は公開される記録に載るので、申請の前には国内の連絡先となる人を決めておきます。そして、確認したどの自治体でも届出の期限は必要が生じた日から 10 日だったので、納税管理人は決済までに決めておいてください。
決済当日については、この記事は意図的に薄く書いています。買主が来日せずに完了できるか、司法書士が非対面で本人確認をどう行うか、資金が仲介業者の預り金口座を通れるか。いずれについても、一般的に決着させる法令や規則、公表された案内を見つけられませんでした。これらを決まった規則として説明する業者は、自社の慣行を説明しています。その慣行はまったく健全なものかもしれませんが、それでも法ではありません。
銀行口座も同じ枠で、日本の住所なしに開設するのは実務上かなり難しいのですが、それも確定していないので、法律上できないとは言いません。
買付を入れる前に、3 つの住所証明の道のうちどれに当たるかを仲介業者に聞いてください。現在売り出し中の物件は moogo の販売物件 に掲載しています。
よくある質問
日本に行く必要はありますか。 登記そのものは司法書士があなたに代わって申請し、外為法の報告も、国内に住む代理人が作成して提出できます。早めに確かめておきたいのは 3 つめの住所証明の道です。日本の公証人を通すため、来日せずに完結できるかどうかを、私たちは確認できていません。決済は別の問題で一般的な答えがなく、最後ではなく最初に仲介業者と司法書士に確認しておくべきことです。
外国籍だと手続きが違いますか。 住所証明の規定は国籍の話ではなく、日本の住民票があるかどうかの話なので、海外に転出した日本人も同じ立場です。国籍に結びつく範囲はもっと狭く、いちばんはっきりしているのは、在外公館の在留証明を取れるのが日本国籍を持つ人だけ（二重国籍を含みます）という点です。登記簿そのものがあなたの何を公開するかは、登記簿が公開するものにまとめました。
20 日の報告を忘れるとどうなりますか。 この期限は本物だと考えてください。報告義務は外為法にあり罰則を伴いますし、報告は期限内に日本銀行へ到達している必要があって、投函しただけでは足りません。期限を過ぎても義務は消えません。報告は遅れて提出し、様式の外に、遅れた理由を短く添えます。
アポスティーユは要りますか。 住所証明には要りません。通達に要求がありませんし、アポスティーユは日本の公文書を外国で使うための証明で、あなたに必要なものとは向きが逆です。
この一覧に任意の項目はなく、その場で間に合わせられる項目もありません。あなたの居住国に当てはめて道筋と届出を整理するなら、moogo の物件リクエスト からお知らせください。
本記事は 2026 年 8 月 23 日時点の公表された法令・官公庁資料に基づいています。制度は変わります。081株式会社は宅地建物取引業者であり、税理士事務所でも行政書士事務所でもありません。一般的な説明であって、個別の事案についての税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は、所管の官公庁と専門家にご確認ください。