日本に住まないまま、ローンは組めるか

要点

• この問いの中には答えが正反対の 2 つの問いが入っています。永住権のないまま日本に住む外国人には扉がいくつかあり、海外に住む買主にはほとんどありません。

• 大手行の多くは申込資格に日本国籍または永住許可と書き、多くはさらに自分で住むことを求めます。

• 非居住者を名指しで受け付ける金融機関は短い一覧で、条件は硬く、出てくるのはおおむね投資用ローンです。

• 控除も軽減も住むために入居する人へ向けて書かれているので、借りられたとしても住宅系の税優遇は届きません。

• ここに刷った数字はあなたが読むころには古くなっているので、この記事に金利の数字は 1 つも載せません。

• どの一文も融資判断ではなく、銀行が公表しているのは誰が申し込めるかで、通るかどうかは銀行が決めることです。

海外から日本の銀行に住宅ローンを尋ねると、会話はたいてい短く終わります。理由はあなたの国籍ではありません。

住所です。

混ぜられている 2 つの問い

外国人と日本の住宅ローンについて書かれたものの多くは、海外の買主が聞いている問いとは別の問いに答えています。日本に住み、日本で稼ぎ、ただ永住権をまだ持っていない外国人がひとつの場合で、別の国に住んでいる買主がもうひとつの場合です。前者向けに書かれた答えのほとんどが後者にも当てはまるかのように引用されていますが、当てはまりません。あなたが後者なら、それはあなたに向けて書かれたものではありません。

前者には扉があります。三井住友銀行は公式 FAQ で、永住権を取得していなくても申し込めると明記していますが、申込人が単独で日本語での意思疎通と契約書類の理解ができることが前提で、銀行と保証会社の審査があります。ほかの銀行も、それぞれ公表する条件の中で在日外国人に触れており、それらもまた日本に住む人に向けたものです。

後者に対しては、扉は文書の上で閉まります。

三菱UFJ銀行の商品説明書は、申込人を日本国籍の方または永住許可を受けている外国籍の方に限っています。みずほ銀行はさらに、本人が住むための住宅に限ると書き、融資後に新住所の住民票の提出を求めることがあると注記しています。国の住宅金融支援機構が支える長期固定のフラット35は、日本国籍、永住者または特別永住者の資格を求め、資格がなかったことが判明した場合は借入金を一括で返済することになると警告しています。

どの条項も、あなたがどこで生まれたかは見ておらず、見ているのはどこに住んでいるかで、銀行が審査の対象に届くかどうか、あなたの収入、日本国内の登録された住所、そしてあなた自身です。

非居住者に向けて書かれた条件

海外に住む人を名指しで受け付ける機関は確かにあり、その公表条件を読めば、この市場に何があるのかが分かります。

東京スター銀行には「日本非居住者向け」と明記された商品がありますが、不動産投資用ローンであって住宅ローンではなく、条件も狭いものです。ひとつのタブは中華民国（台湾）の旅券を持ち台湾に居住する人、もうひとつは香港 ID を持ち主たる収入を香港で得ている人に向け、前年度の公的年収証明で年収 1,000 万円以上または純資産 3,000 万円以上、契約は東京の本店で行います。中国銀行東京支店のページには、自宅用にも投資用にも、居住者・非居住者のいずれも申込可能とありますが、その掲載内容は 2013 年のものです。どちらにも添える一言は同じで、申し込めることと通ることは別です。

買主の側の国から見ても一覧は短いままで、公式サイトで確認できた範囲では、シンガポールの 2 行が日本の物件に融資します。UOB のプライベートバンキング部門は東京・大阪・京都・横浜・福岡の住宅物件にシンガポールドルか円で融資し、OCBC の海外不動産ローンはシンガポール国民・永住者とシンガポールで就労・居住する外国人を対象に、日本では東京のみです。いずれも貸し手自身の説明では投資商品です。香港の銀行にも相当する商品ページを探しましたが見つけられず、これは貸さない証明ではなく、公表されたものを見つけられなかったというだけです。

これがこの市場の正直な形です。

ページが「可」と言うとき、可なのは狭い横顔で、名指しされた一、二の都市で、おおむね投資向けです。残る問いは、その横顔があなたかどうかです。

借りられた場合、税の側で起きること

その扉のどれかが、あなたに開いたとします。

借入には借入の費用があり、居住者のためにそれを和らげる住宅系の税優遇は、条文の書き方からして海外の買主には届きません。金銭消費貸借契約書には印紙税がかかり、不動産の売買契約書を覆う軽減はローン契約には及ばないので、3,000 万円の借入契約書は本則の 2 万円です。銀行の抵当権を設定する登録免許税は債権額の 0.4% で、これは法律の税率表にある数字です。0.1% の軽減は存在しますが、国税庁の税額表はそれを、個人が住宅を取得して自ら居住する場合と証明書に結びつけています。

有名な住宅ローン控除はさらに遠いところにあります。取得から 6 か月以内に入居し、控除を受ける各年の年末まで住み続けることが条件なので、海外にいる家主は初日から外れています。この控除は、はじめからあなたに向けて書かれていません。

つまり計算は居住者のものとは違い、借入に何がかかろうと、税の側であなたを支えるものは何もありません。

残る道

残っているのは記録であって助言ではなく、道は 4 つです。

自己資金で買うことは、誰の許可も要らず、公表された条件に一切引っかからない唯一の道です。住んでいる国の銀行が日本の物件に融資するなら、そこで借りる道もあり、書面で確認できたのは上のシンガポール 2 行です。狭い公表条件に自分が当てはまる道もあり、東京スターの台湾・香港の条件がその例です。そして、あなたの事情が問いそのものを変える場合があります。三井住友の FAQ は、日本企業に勤め一時的に海外の事務所に勤務している人の申込を受け付けており、条件は借入後に本人か家族が速やかに物件に入居すること、手続のため複数回日本に来ることです。

最後の道は抜け穴ではなく、ローンは日本で暮らす生活に付いていくという、どのページにも書いてあることを、銀行が別の言い方で言っているだけです。

計画が日本の住宅ローンなしに成り立たないのに、上のどの横顔もあなたでないなら、公表条件の正直な読み方はひとつで、直すのは書類ではなく計画のほうです。

よくある質問

海外駐在中の日本人は組めますか。 三井住友の FAQ が受け付けると明記している唯一の型で、日本企業に勤め一時的に海外勤務であること、借入後に本人か家族が速やかに入居すること、手続で複数回来日することが条件です。駐在が終わって帰る家を買う型であって、海外に住み続けながらの投資には向いていません。

永住権を取れば解決しますか。 銀行のページが居住者に対して立てている問いには答えますが、海外の住所には効きません。永住権があっても生活が別の場所にあれば、居住や自己居住を求めるページは通れないままです。

なぜ金利を書かないのですか。 金利は変わり、記事は残るからです。上の各商品は自身の現行条件を公表しており、ここに写したどの数字も、いずれ人がいちばん信じるその場所で間違いになります。

保証人や日本人の配偶者がいれば道はありますか。 私たちが読んだ公表条件の中にその道はありませんでしたし、ない道をここで発明することもしません。銀行が特定の資格を求めるとき、銀行はその資格を書きます。

この制限は購入そのものに及びますか。 及びません。日本の不動産の所有に居住要件はなく、この記事が扱ったのは借りることだけなので、借りない購入はどれにもぶつかりません。

ここに引いた条件はすべて、貸し手か機関自身のページの上にあり、確認した日付とともに記録してあります。動くときに読み直すべきなのはそれらのページで、この記事ではありません。借りずに買う場合の手続は海外に住んだまま日本で家を買うに、売り出し中の物件は moogo の販売物件 にあります。

本記事は 2026 年 8 月 24 日時点の公表された法令・官公庁資料に基づいています。制度は変わります。081株式会社は宅地建物取引業者であり、税理士事務所でも行政書士事務所でもありません。一般的な説明であって、個別の事案についての税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は、所管の官公庁と専門家にご確認ください。