物件を選ぶ前
登記簿はあなたの何を公開するか
国籍が入るのは索引。実際に公開されるのはローマ字の氏名と、連絡先の住所です。
· Icy（moogo／081株式会社 代表取締役）
要点
2026 年 10 月 5 日から、所有権の登記の申請では国籍等も申し出ることになり、日本人も外国人も同じです。
国籍等が入るのは法務大臣が備える検索用情報管理ファイルで、登記簿ではないため、誰でも取れる証明書には出ません。
同じ改正で「国内に住所を有するとき」という限定が削られ、海外に住む所有者もこの申出の中に入りました。
実際に公開されるのは別の 2 つ、日本国籍のない所有者の氏名のローマ字表記と、国内の連絡先となる人の氏名と住所です。
法人はこの索引の外にあり、代わりに会社法人等番号が公開の登記事項として載ります。
どれもまだ施行前で、今日の登記では 1 つも聞かれません。
この改正の報道は、日本が外国人所有者の国籍を記録し始める、というほとんど 1 つの文に収まっていて、その文に含まれる 3 つの事柄のうち 2 つが違います。
外国人だけではありませんし、入る先も登記簿ではありません。
実際に集められるもの
2026 年 10 月 5 日施行の改正後の不動産登記規則には、登記名義人となる人について申請人が提供する 6 つの項目が並んでいます。氏名、氏名の振り仮名、住所、出生の年月日、電子メールアドレス、そして国籍等で、規則はこの一式を検索用情報と呼びます。施行日以降にあなたが買えば、差し出すのはこの 6 つです。
最後の項目に使われている言葉は単なる国籍ではなく、国籍の属する国、または入管法に定める地域とされていて、国家として承認されていない地域の出身者を受け止めるための書き方です。
これを受け取る先はその款の見出しに書いてあり、法務大臣が備える検索用情報管理ファイルで、登記名義人ごとに電磁的記録として調製されます。保存期間の定めは、ひとことです。
永久。
条文の冒頭には限定が 2 つあり、どちらも読む価値があります。対象は自然人で法人は外れ、国籍による線引きはなく、フランス人の所有者が「フランス」と書く欄に、日本人の所有者も「日本」と記載します。起草者は同じ一覧の別の項目では国籍で分けていて、ローマ字の読みは日本国籍のない人にだけ求めていますから、ここで分けていないのは選択であって見落としではありません。
6 項目のうち 3 つには証明資料が要り、国籍等はその 1 つです。申請の内容から登記官が確認できる場合は不要ですが、その資料が何であるべきかは、どこにも定めを見つけられませんでした。電子証明書はほかの 2 項目の代わりになれますが、国籍等については条文が明示的に外している、つまり何かの書面を求められる前提でいて、それが何かはまだ調べようがない、ということです。
証明書に出ない理由
登記事項証明書は、誰でも、理由を示さずに、どの物件についても取得できます。そしてそれが証明するのは登記記録に記録されている事項で、これがこの書面の法律上の説明であり、ここで効いている境界線です。
国籍等は登記記録に記録されません。改正後の規則で「国籍等」が現れる箇所はすべて検索用情報の款の中にあり、これを登記記録へ移す規定はどこにもありませんから、規則の構造上、あなたや第三者が取る証明書には届かないことになります。
これは制度がそう組まれているという話で、約束ではありません。
法務省は検索用情報を非公開とする旨の声明を出していませんし、この制度の案内ページはこの改正に合わせた更新すらまだです。ファイルを誰が見られるのか、あなたが自分の記録を確認できるのかも、公表された規定からは調べがつきませんでした。正確に言えるのは国籍等は登記事項証明書に出ないというところまでで、誰にも見えないとまでは言えません。
静かに削られた一行
現に効力を持つ版では、この申出の冒頭に、登記名義人となる者が国内に住所を有するときは、という条件が付いています。10 月 5 日施行の版ではこの条件が消えていて、既存の所有者が自分から申し出るための並行規定からも同じ限定が消えました。
これは政府の法令検索から両方の版を取り出し、一行ずつ突き合わせて確かめました。「国内に住所を有する」という言い回しは現行の本文に 4 回、改正後の本文に 2 回現れ、消えた 2 回がちょうどこの 2 か所です。
海外に住むあなたがその日以降に買えば、この申出の中にいます。購入時の申出の条文は「申し出るものとする」という義務の書き方で、既存の所有者が後から単独で行う申出は「できる」という選択の書き方です。
この改正についての解説で、この削除に触れたものはほとんど見当たりませんが、制度が誰に届くかを変えたのは、まさにこの部分です。
登記簿が実際に公開するもの
公開の記録に本当に入るものが 2 つあり、どちらもあまり語られていません。
1 つめはあなたの氏名のローマ字表記で、別の規定がこれを登記記録に記録するよう申請人に申し出させる形になっていて、その文言は日本国籍を持たない所有者に向いています。国籍等と違ってこちらは登記事項で、登記官が確認すれば職権でも記録されますから、あなたが参加を選ぶものではありません。
2 つめはあなたの国内の連絡先で、国内に住所のない所有者は連絡先となる人を登記することになっており、法律はその人の氏名と住所を所有権の登記事項に挙げています。証明書を取った人は、その両方を見ます。
友人に頼む前に、一拍おいてください。公開されるのはその人の住所であってあなたの住所ではなく、これは、あなたが他人に代わって下す決定です。
法人はこのすべての外にいて、検索用情報管理ファイルは自然人だけを対象にし、法人の所有者が代わりに載せるのは会社法人等番号で、それは索引ではなく公開の登記事項です。
あなたの国籍が入るのは索引です。
あなたの連絡先の住所が入るのは、登記簿のほうです。
よくある質問
日本人にも適用されますか。 されます。この規定は自然人を対象にし、国籍で区別しないので、日本人の所有者は「日本」と記載します。国籍で本当に分かれているのはローマ字氏名のほうで、向きは逆に、日本国籍のない所有者にだけ適用されます。
国籍は公開情報になりますか。 登記事項証明書には出ません。証明書が写すのは登記記録で、国籍等は別の索引に置かれるからです。その索引から別の経路で取得できるかどうかは、公表された規定からは確かめられませんでした。
今なにかする必要はありますか。 ありません。施行は 2026 年 10 月 5 日で現行の規則は国籍を聞かず、それまでに完了する登記は現行の条文で処理されます。
すでに日本に物件を持っている場合は。 既存の所有者が自分から申し出るための規定が別にあり、こちらは義務ではなく「できる」です。登記官が国籍等を確認したときに職権で記録されることもあります。
国内の連絡先を出さずに済ませられますか。 連絡先は法律が挙げる登記事項の 1 つなので、国内に住所がなければ出さずには済みません。自分の住所が誰にでも取得されうると理解している人を選び、申請の前に本人の了解を取ってください。
どれも今日はまだ効力がなく、あなたが買えるかどうかも変わりません。変わるのは、見知らぬ誰かが 600 円と物件の地番だけで、あとからあなたについて何を読めるかです。連絡先を選んだあとではなく、選ぶ前に知っておく価値があります。現在売り出し中の物件は moogo の販売物件 に掲載しています。
本記事は 2026 年 8 月 23 日時点の公表された法令・官公庁資料に基づいています。制度は変わります。081株式会社は宅地建物取引業者であり、税理士事務所でも行政書士事務所でもありません。一般的な説明であって、個別の事案についての税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は、所管の官公庁と専門家にご確認ください。