売却をお考えの方へ
不動産の売却。国内のレインズと、海外の買い手へ
いくらで売れるのか。どれくらいで売れるのか。売却をお考えの方から最初に届く質問は、たいていこの二つに集まります。
物件を見る前に答えられる数字は、こちらにはありません。値段は建物の状態と権利関係で動きますし、海外の買い手が国内の買い手より高く払うかどうかも、その物件が海外の目にどう映るかで変わってきます。日数のほうは、買い手が具体的になってから見えてきます。
moogo が最初にするのは、現地を見て、登記と図面を確認し、あなたの物件が海外の買い手の関心に入るかどうかを見極めることです。
入らないと思えば、そう申し上げます。
いま話している買い手
いま moogo が直接やり取りしている海外の買い手は、1〜2組です。多いとは言いません。数を大きく見せることはできますが、そうすると売主の側で確かめようがなくなり、こちらの言い値を信じてもらうしかなくなります。
探しているのは、古い家です。買ったあとで自分の好みに合わせて改修するつもりでいて、買うかどうかは投資として見合うかどうかで決めます。物件の種類にも、地域にもこだわりはありません。築年数の古さは、この方たちにとって減点になりません。
いくらまで出すか、いつ決めるかは、実際の物件を見せてからの話になります。
重要事項説明も、契約書も、登記の書類も、日本語でつくられます。moogo は宅建業者として、問い合わせから決済までを自社で行います。海外の買い手が最後まで同じ相手と話せるのは、この形だからです。
国内の買い手に出すだけなら、近所の不動産会社でもできます。
この1〜2組に出せるかどうかが、違いです。
媒介と、報酬の上限
moogo は宅地建物取引業の免許を持っています。京都府知事(1)第15131号です。免許を出しているのは京都府知事ですが、売買の対象は日本全国で、京都の物件に限りません。取引態様は媒介で、売買の当事者はあなたと買い手、moogo はその間に入ります。
報酬には、国土交通省の告示で上限が決まっています。依頼者の一方につき、代金のうち200万円以下の部分に5.5%、200万円を超え400万円以下の部分に4.4%、400万円を超える部分に3.3%、いずれも消費税等を含みます。告示が定めているのは上限であって、定価ではありません。
代金が800万円以下の宅地または建物には、2024年7月から別の上限が立ちました。依頼者から受ける報酬は33万円（税込）を超えてはならない、という上限です。800万円ちょうどでは告示の計算式も33万円になって一致し、それより安い物件では33万円のほうが高くなります。つまり、安い物件ほど代金に対する手数料の割合は上がります。これは二つの上限を並べて読んだ結果であって、国土交通省が値引きや優遇として説明しているわけではありません。
報酬の額は、媒介契約を結ぶ前に説明し、合意します。この特例について国土交通省の通達は、契約の締結に際してあらかじめ上限の範囲内で報酬額を説明し、合意する必要があると書いています。契約書にサインしたあとで金額が出てくる進め方は、ここに反します。
上限がかかるのは、媒介の報酬だけです。家財の片付け、除草や清掃、境界の確認、改修の提案といった仕事は、媒介契約と区分したうえで、別に書面で契約して報酬を受ける形になります。手数料に上限があることと、支払いの総額が決まっていることは、別の話です。
レインズへの登録と、報告
専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、moogo には指定流通機構、いわゆるレインズへ登録する義務があります。宅地建物取引業法第34条の2が定めています。登録すれば、他社を通じて探している国内の買い手にも、あなたの物件は見えます。
海外に出すことと、国内で探すことは、どちらかを選ぶ話ではありません。
同じ条文は、業務の処理状況を報告する義務も課しています。買い手から申込みがあったときは、遅滞なくその旨を売主に報告します。申込みが入っているのに伝わっていない、という事態を売主の側で検算できる根拠は、ここにあります。
査定から決済まで
現地を見て査定し、媒介契約を結び、レインズと海外の買い手の両方に出します。申込みが入れば条件を詰め、契約を結び、決済と引渡しで終わります。ここまでの期間は物件と買い手で変わるので、日数の見込みは買い手が具体的になってからお伝えします。
海外の買い手が相手のとき、日程を動かすのは値段の交渉より書類です。買い手には日本の住民票がないので、登記には本国か居住国の政府が作る住所証明、またはその国の公証人が認証した宣誓供述書と旅券の写しが要ります。2024年4月からの取扱いです。この書類が本国の公証人待ちになるため、決済日は買い手の国の手続きに引きずられ、こちらの都合だけでは動かせなくなります。
海外に住む買い手を登記名義人にする申請では、2024年4月から、国内連絡先となる者の情報も求められます。不動産会社や司法書士が想定されており、誰が引き受けるかは契約前に決めておく必要があります。
海外の買い手に売ると税金を引かれる、という話を聞くことがあります。条文が源泉徴収を求めているのは、非居住者等から土地等を購入して対価を支払う場合です。動く条件は、買い手ではなく売主が非居住者であることです。あなたが日本の居住者なら、買い手が海外にいても、この規定による天引きは起きません。これは条文の適用範囲をそのまま読んだ結果で、国税庁が「居住者である売主には源泉徴収がない」と明示したページは見当たりません。
あなた自身が海外に移っている場合は、この規定が売主のあなたに当たります。譲渡対価の10.21%が先に引かれ、あとで確定申告で精算する流れになります。
moogo を運営する081株式会社は、2019年から京都で宿を運営しています。ゲストからのレビューは850件を超え、平均4.97。管理会社の切り替えはいつでもできますが、これまで他社に移ったオーナーはいません。仲介の免許は2026年4月に受けたばかりで、成約件数を掲げていないのは、まだ数えるものがないからです。
売ると決めていなくても構いません。物件の所在地を教えていただければ、現地を見たうえで、いくらで、どの買い手に出せるかをお伝えします。本社は京都、売買のご相談は日本全国からお受けします。