町家の見積りがそういう形になる理由

要点

• 町家は建築基準法が前提にしている建て方をしていないので、普通の木造住宅向けに作られた見積りは、そのまま移ってきません。

• 法律が古い住宅の所有者に課しているのは努力義務で、工事をやり切ることの義務ではありません。どこまでやるかは、法律が渡してくる数量ではなく、あなたの判断になります。

• 2025 年 4 月から、2 階建て以上の住宅の大規模の修繕には建築確認が要ります。着工の前に受ける確認で、建物が何でできているかを問いません。

• 屋根を開けて腐朽が見つかれば、工事は途中でその線を越えることがあります。そこで止めて、申請します。

• 京都の景観の手続は建築確認と並行ではなく、その前に走ります。市が公表している設計審査の目安は 2 週間程度で、これは設計がすでに基準に適合している場合の数字です。

• 京都市の耐震・防火改修の補助は補助対象費用の 10 分の 8 を出し、上限は改修前と改修後の構造評点の両方で決まります。そして市は、この拡充された事業を令和 8 年度限りとすると述べています。

町家の改修にいくらかかるかを 3 社に聞くと、3 つの数字が返ってきて、互いに共通の構造がありません。

誰かが当て推量をしているからではありません。金額を動かす部分の大半が、値決めの前にすでに決まっているからです。どう建てられた家か、どの地区にあるか、その工事がどの手続を起動するか。この記事はその 3 つの話です。あなた自身が読み取れる部分だからです。

この建物は、法が前提にしているものではありません

建築基準法が木造住宅に用意している通常の規定は、コンクリートの基礎、土台、金物で緊結された柱、そして筋かいや構造用合板が水平力を受けることを前提にしています。町家にはそのどれもないのが普通です。柱は土台も緊結もないまま礎石の上に立ち、接合は金物ではなく木の仕口で、揺れを受けるのは土塗り壁と、開口の上下にある小壁です。

これは欠陥ではありません。別の構造体系です。2018 年、内閣府のワーキング・グループのヒアリングに構造工学の教授が提出した資料は、その帰結をはっきり書いています。木造の仕様規定を守れば、伝統構法ではなくなる。

2016 年と 2017 年の 2 度の改正が、伝統構法に法的な通り道を開きました。まず国土交通省の告示が、柱脚を金物で緊結せずに基礎と接合する方法を認めました。その後の告示が伝統的な壁の仕様を認め、1 階の柱脚に限って、壁量が足りている場合には柱の浮き上がりを許容しました。それ以前は、伝統的な納まりは高度な構造計算で一件ずつ説明する必要がありました。

ですから、構造に触れる見積り項目はどれも、別の規則書に照らして値がつきます。町家の工事を普通の住宅と同じように見積もる施工者は、それを普通の住宅に変えるつもりでいるか、まだこの建物を読んでいないかのどちらかです。

法が求めるもの、そして線が工事の途中で動くところ

この規模の一般的な住宅について法律が課しているのは、耐震のために努力する義務です。工事をやり切ることの義務ではありません。所有者は診断を行い、必要に応じて改修するよう努めることとされています。ホテルや旅館が、指示や公表を伴う厳しい枠に入るのは階数 3 かつ延べ面積の合計 1,000 平方メートルからで、2 階建ての町家はそこに届きません。構造工事の範囲は、法律が渡してくる数量ではなく、あなたが下す判断です。

法律が固定しているのは、そもそも工事に許可が要るのはどんなときか、のほうです。

大規模の修繕・大規模の模様替とは、主要構造部の一種以上について過半を行う工事のことで、壁、柱、はり、床、屋根、階段はそれぞれ別に数えます。2025 年 4 月から、この工事については階数 2 以上または延べ面積 200 平方メートル超の建築物に確認が必要です。木造にはかつて 3 階または 500 平方メートルというゆるい線が別にあり、今回の改正はその構造による区分そのものをなくして、木造をほかと同じ線までそろえました。2 階建ての町家はほぼすべてが線の内側に入ります。国土交通省の技術的助言では、屋根ふき材のみの工事は定義に当たらないものとして取り扱って差し支えないとされ、外壁の外装材のみの工事も同様です。ただし外壁の全てを改修することに該当する場合は別です。

そして、実際の見積りを歪ませる罠があります。国土交通省は答えを公表しています。屋根を剥がして下地の腐朽が判明し、工事が大規模の修繕に育ってしまったなら、そこで止めて確認申請を出します。予備費を積み、構造を開けたあとの取り扱いを一条書いてある町家の見積りは、水増しではありません。その書類の中で唯一、経験が書いた部分です。

着工の前に終わらせる手続

京都はもう一層を足します。施工者の価格には見えず、工程表にははっきり見える層です。

どの手続になるかは、地区と工事の規模で決まります。市が設計を認定する地区では、修繕や模様替について届出を起動するのは、外観が変わるかどうかそのものではありません。工事をする部分が公共の場所や隣地から見えるかどうかです。届出で足りる地区では、起動するのは規模、つまり高さと延べ面積です。建物が両方の地区にまたがる場合は、両方の手続が要ります。

この 2 つは確認と並行ではなく、順番に走ります。条例は、確認を申請する前に届出を済ませることを求めていて、認定の地区では認定証が手元に来るまで現場は何も始まりません。市が公表している流れは設計審査に 2 週間程度をあて、これは設計がすでに基準に適合している場合の数字で、いずれも建築確認の申請前に完了させることを求めています。

これで屋根の値段が変わるわけではありません。

変わるのは屋根をいつ始められるかで、枠を空けて待つ施工者は、そのリスクをどこかに織り込むことになります。

この形は京都だけのものではなく、全国の形です。2 階建て以上の住宅の大規模の修繕に確認が要るのは、日本のどこでも同じです。現行の耐震基準に満たない既存の建物には、あの努力義務が載っています。京都が足しているのは、その前に並ぶ設計審査です。

公のお金と、そこに付いた日付

京都市には、町家と木造住宅の耐震・防火改修に対する補助があります。令和 8 年度の規則では、補助対象費用の 10 分の 8 を出し、上限は改修前と改修後の構造評点の両方で決まります。町家の場合、改修前 1.0 未満の躯体を 1.0 以上にしたときの上限が 300 万円、改修前 0.7 未満のものを 0.7 以上 1.0 未満にしたときが 150 万円、そのどちらにも届かず従前より向上しただけの場合が 100 万円です。ですから改修前にすでに 0.7 ある家は、真ん中ではなく最後の段に入ります。受け取るのは上限と補助対象費用の 10 分の 8 の少ないほうで、同じ袋路に面する町家 2 棟以上を同時期に改修する場合は、1 棟あたり 50 万円を加算できます。

簡易な改修と防火の改修にはそれぞれ別のより小さい上限があり、消費税は補助対象費用に含められません。

上限より効く条件が 2 つあります。建物が防火地域または準防火地域にある場合、本格的な耐震改修は防火改修と併せて行わなければなりません。都市計画が防火の規制を厳しくかけている区域です。補助の要綱はこの組み合わせを義務として書いているので、防火の範囲は構造の範囲の代わりにではなく、一緒に来ます。市はまた、この拡充された事業を令和 8 年度限りとすると述べています。申請は 2026 年 12 月 25 日まで、予算がなくなればそれより早く終わり、完了報告は 2027 年 3 月 1 日までです。

全国の制度としては、耐震改修の所得税額控除があります。対象はあなた自身が住む住宅で、1981 年 5 月 31 日以前に建築されたものに限られ、2028 年 12 月 31 日までに行う工事に適用されます。控除額は請求書の額ではなく、政令で定める標準的な費用の額の 10 パーセントで、その費用の額は 250 万円が上限です。受け取った補助金は、10 パーセントを計算する前にこの基礎から差し引かれます。公のお金は積み上がりません。一つを引いてから、次を数えます。

この記事の数字はすべて、年度の付いた公表された規則から来ています。特定の家がいくらかかるかは、その家の中に立っている施工者が答える問いで、町家のデューデリジェンスの記事に挙げた書類は、その施工者が値段をつける前に必要とするものです。

よくある質問

町家は耐震改修をしなければなりませんか。 絶対的な要件ではありません。この規模の一般的な住宅について法が課しているのは努力義務で、診断を行い、必要に応じて改修するよう努めることです。効いてくるのは補助の側で、上限が改修前と改修後の構造評点で決まる以上、目標とする評点と予算は 1 つの決定になります。

私の改修に建築確認は要りますか。 2 階建て以上の住宅で、主要構造部のいずれか一種について過半に触れるなら、要ります。屋根ふき材のみ、あるいは外壁の外装材のみの工事は、国土交通省の技術的助言では定義の外として取り扱って差し支えないとされています。古い家についての正直な答えは、構造を開けるまで全体の範囲は誰にも分からない、です。

なぜ工期が工事そのものより長いのですか。 景観の手続が確認の前に、確認が工事の前に来るからです。市が設計審査にあてているのは 2 週間程度で、その数字は設計がすでに基準に適合していることを前提にしています。設計をやり直す時間は、そこには入っていません。

補助を軸に計画を組む価値はありますか。 すぐに確かめる価値があります。市はこの拡充された事業を令和 8 年度限りとすると述べており、申請は 2026 年 12 月 25 日まで、予算がなくなればそれより早く終わります。ある日に予算が残っているかどうかは公表されないので、計画の軸にする前に市の住宅相談窓口に確認してください。加えて防火地域・準防火地域では、本格的な耐震改修を防火改修と組み合わせなければならず、支援だけでなく工事の範囲も広がります。

なぜ誰も 1 平方メートルあたりの単価をくれないのですか。 金額を動かすものが面積ではないからです。動かすのは構造の体系、地区、目指す評点、そして屋根の下から出てくるものです。1 平方メートルあたりの数字は、当て推量に単価の身なりをさせたものになります。

町家の見積りとは、1 人の施工者がこれらの規則を持って 1 軒の家を読んだ結果です。だから同じ路地の 2 軒が違う値段になり、しかもどちらも正しいのです。誰かが値段をつける前に書類をそろえるなら、moogo にお知らせください。

本記事は 2026 年 8 月 26 日時点の公表された法令・官公庁資料に基づいています。制度は変わります。081株式会社は宅地建物取引業者であり、税理士事務所でも行政書士事務所でもありません。一般的な説明であって、個別の事案についての税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は、所管の官公庁と専門家にご確認ください。